Месяц: Июнь 2024

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, требуют особой осторожности, чтобы избежать мошеннических схем. Вот несколько распространенных опасностей, которые следует учитывать:

• Фальшивые доверенности – мошенники могут получить персональные данные продавца и составить доверенность от его имени. Приобретатель недвижимости, полагаясь на доверенность, передает деньги, но имущество «на руки» ему не достается, поскольку реальному владельцу они не поступили, а мошенник скрывается.

• Доверенности на чужое имущество – полные тезки владельцев могут злоупотреблять доверием, оформляя доверенности на продажу имущества, которое им не принадлежит.

• Устаревшие или недействительные доверенности – представитель продавца может действовать по отозванной, устаревшей или оформленной от лица недееспособного или умершего владельца доверенности. Такая сделка может быть признана недействительной, и покупатель потеряет свои деньги.

• Несколько сделок с одним объектом – мошенники могут провести более одной сделки по продаже одного и того же объекта, а затем скрыться с деньгами.

Чтобы снизить риски, продавцам следует соблюдать осторожность при выдаче генеральных доверенностей, поскольку этот документ по факту ставит знак равенства между представителем и продавцом, что может привести к потере имущества и денег. Поэтому рекомендуется предусматривать только необходимые полномочия и оставлять за настоящим продавцом право получения оплаты.

Приобретателям жилья по генеральной доверенности желательно лично встретиться с собственником, убедиться в его желании продать имущество и выяснить причины, по которым он обратился к доверенному лицу. Стоит проверить существование нотариуса, заверившего доверенность, через официальный сайт Нотариальной палаты. По возможности, посетите вместе с лицом, представляющим интересы продавца, этого нотариуса, дабы исключить фальсификацию.

Убедитесь, что продавец предоставит нотариально заверенное заявление, подтверждающее, что доверенность действительна на момент совершения сделки. Кроме того, включите в договор купли-продажи условие, требующее, чтобы оплата была произведена только после того, как право собственности на недвижимость будет зарегистрировано на ваше имя. Документы должны подписываться в присутствии нотариуса.

При обнаружении признаков мошенничества покупатель имеет право обратиться в суд. В этом случае недвижимость будет сохранена за прежним владельцем, а у покупателя появится шанс вернуть уплаченные деньги.

Сделки с жильем по доверенности сопряжены с повышенными рисками мошенничества, такими как доверенности фальшивые, устаревшие и на чужое имущество. Продавцы должны осторожно выдавать подобного рода документ и предусматривать в них лишь необходимые полномочия. Покупатели должны лицом к лицу увидеться с продавцом, проверить действительность доверенности и настоять на переводе средств исключительно после регистрации права собственности.

В Госдуму внесен законопроект, который призван снизить риски застройщиков, но, по мнению экспертов, может ограничить права покупателей жилья.

В документе говорится, что в настоящее время с учетом двух законов (касательно долевого строительства и защиты потребительских прав) застройщики вдвойне ответственны за качество возводимого новостроя. Законопроект предлагает использовать единый подход к определению неустойки, процентов и штрафов. В большинстве случаев в качестве опорного будет использоваться закон о долевом строительстве.

Предполагается, что максимальный размер неустойки не будет превышать затраты на ликвидацию дефектов, однако, покупатели смогут получить компенсацию за дополнительные убытки, связанные с данными дефектами. Авторы законопроекта заявляют, что размер неустойки, рассчитанный по предлагаемой формуле, полностью возместит потребительские потери вследствие инфляции, а сам проект направлен на сокращение расходов в строительной отрасли.

«Наш законопроект направлен на защиту тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, а не на получение финансовой выгоды от мер господдержки. Мы делаем все, чтобы защитить семьи и всех дольщиков, – делится Сергей Колунов, представитель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. – Мы включили в законопроект гарантии для покупателей, которые обеспечат выплату неустоек и возмещение затрат на аренду недвижимости в случае несоблюдения застройщиком сроков сдачи объекта или обнаружения дефектов. Мы хотим, чтобы граждане чувствовали себя уверенно, приобретая жилье».

«Мы положительно оцениваем любые решения, которые помогут урегулировать взаимоотношения «застройщик-покупатель», – комментирует Дмитрий Новиков, руководитель юридического департамента GloraX. – Текущая ответственность застройщиков создает избыточную нагрузку, вынуждая их учитывать эти риски и повышать стоимость строительства», – Сергей Шиферсон, один из партнеров девелопера TOUCH, отмечает, что предложение жилья, оборудованного мебелью и бытовой техникой, по ипотечному кредиту было хорошей инициативой.

«Но, в то же время, эта инициатива стала причиной роста «потребительского экстремизма» – продолжает Шиферсон. – Это связано с неясными моментами в законодательстве. Корректировки, предложенные в грядущем законопроекте, нацелены на решение этих проблем, включая отмену чрезмерной ответственности застройщика. Этот проект устраняет сразу несколько неясностей: определяет границы ответственности застройщика, и одновременно ограничивает возможности недобросовестных покупателей».

«Три года назад законодатели стали принимать меры для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства, связанных с необоснованными требованиями от дольщиков», – говорит Анастасия Поликыржа, адвокат по недвижимости. – Устанавливались правила приемки жилья, были введены моратории, и стала обязательной необходимость преждевременного урегулирования споров.»

«Но это не остановило работу законодателей над корректировкой закона о долевом строительстве. Целью было ограничить бесконечные судебные иски и финансовые потери застройщиков, – комментирует адвокат. – Девелоперы постоянно сталкиваются с судебными процессами, арестами имущества и массовыми исками от дольщиков с требованиями о выплате денежных средств. Часто это происходит с «помощью» юристов, которые убеждают людей в необходимости обращения в суд».

«Раньше, разбирая иски о качестве новых квартир, суды руководствовались законом о защите прав потребителей – поясняет Анастасия Поликыржа. – Этот закон предусматривает штраф в размере 50% за неисполнение обязательств и неустойку в размере 1% за каждый день просрочки устранения недостатков в квартире».

Новый законопроект предлагает новую систему компенсаций за дефекты в жилье. Теперь неустойка (пеня) будет рассчитываться исходя из 1/300 ставки Центрального банка, действовавшей на момент нарушения, и будет зависеть от стоимости устранения дефектов. Для физических лиц неустойка удваивается, но не превышает стоимости ремонта. Также предусмотрен штраф в размере 5% от суммы компенсации. Однако моральный вред будет возмещаться только в случае доказанной вины застройщика, то есть дольщику нужно будет доказать, что его моральные страдания были вызваны ненадлежащим качеством квартиры.

Суды уже сейчас значительно снижают размеры неустоек и штрафных санкций. Принятие законопроекта еще больше уменьшит размеры взысканных сумм и, скорее всего, отпугнет дольщиков от обращения в суд, поскольку, по мнению законодателей, дольщики не являются потребителями и не должны обогащаться за счет средств застройщика.

По мнению эксперта Анастасии Поликыржи, суды уже сейчас склонны снижать суммы неустоек и штрафов. Новый законопроект, вероятно, усугубит эту тенденцию, что может отбить у дольщиков желание обращаться в суд. Законодатели считают, что дольщики не являются потребителями в полном смысле этого слова и не должны получать излишнюю выгоду от застройщиков.

Анатолий Голов, сопредседатель потребительского союза России, считает, что проблема «потребительского терроризма» в долевом строительстве преувеличена. По его мнению, если дольщик выиграл суд и получил компенсацию за дефекты, значит, эти дефекты реальны, и качество строительства действительно оставляет желать лучшего. Голов убежден, что новый законопроект снизит ответственность застройщиков и уменьшит их стимул исправлять дефекты. По его мнению, застройщикам будет проще выплатить неустойку в размере стоимости ремонта, чем исправлять дефекты.