Подать объявление
topkvadrat.ru / Жилая среда / Коммунальные войны. Как бороться с нарушениями со стороны управляющих компаний

Коммунальные войны. Как бороться с нарушениями со стороны управляющих компаний

Автор: Алина Клещенко

14:08 / 5 февраля 2014

Обновлено:

18:56 / 13 февраля 2014

Статья «Коммунальные войны. Как бороться с нарушениями со стороны управляющих компаний» из номера «Квадратъ»

№65 от 10 февраля 2014

Юрист «Общества защиты прав потребителей» Мария Свиридова рассказала о том, какие нарушения наиболее часто допускают управляющие компании и ТСЖ, и за что жильцы не обязаны платить сантехнику и электрику.

«Квадратъ»: С какими жалобами, касающимися работы управляющих компаний и товариществ собственников жилья, чаще всего обращаются люди к вам и в «Общество защиты прав потребителей»?

Мария Свиридова: На ресурсоснабжающие компании к нам особых жалоб не поступает, основная масса проблем действительно связана с управляющими компаниями и с ТСЖ. В первую очередь, часто жалуются на неверное начисление стоимости коммунальных услуг. Это могут быть как арифметически неправильные расчёты, так и проблемы с начислением льгот. При начислении льгот на электроэнергию обычно не возникает проблем, но когда мы говорим о льготах или субсидиях на такие коммунальные услуги, как, например, содержание и ремонт дома (для некоторых категорий граждан такие льготы предусмотрены), то могут возникнуть проблемы. В данном случае удобнее всего тем, кто пользуется монетизацией льгот. Они просто получают денежную компенсацию.

Также поступает очень много жалоб, касающихся начисления платы за водоснабжение. Засчитывают лишнее и списывают якобы на общедомовые нужды. При этом иногда плата, начисленная за общедомовые нужды, превышает индивидуальное потребление всего дома в целом. Естественно, что такого не может быть. Сейчас подобные проблемы возникли у многих жителей в связи с новыми правилами предоставления коммунальных услуг. Управляющим компаниям предоставили право ходить по квартирам, записывать число жильцов и начислять плату за воду по числу проживающих людей, если счётчик в квартире не установлен. Но управляющие компании этого не делают, потому что им разрешили разницу, которая набегает по общедомовому счётчику, делить на всех жильцов пропорционально. И им проще сделать так, а не проверять правильность поданных жильцами показаний, если кто-то занижает свои показания либо просто забывает их подать. Ведь есть люди, которые специально занижают показания и не дают достоверных сведений. Если управляющая компания не проводит таких проверок, то от этого страдают добросовестные жильцы, которые платят за воду, в том числе по счётчикам. В результате у некоторых людей счета вырастают в 5-6, а то и в 10 раз.

«Квадратъ»: А на что ещё жалуются люди, кроме неправильного начисления коммунальных платежей?

Мария Свиридова: Ещё одна очень распространённая проблема связана с тем, что в доме находится нежилое помещение, которое сдаётся в аренду. У управляющей компании могут возникнуть проблемы с тем, что арендатор (коммерческая организация) иногда не хочет в полном объёме нести свои обязательства, к примеру, по оплате общедомового имущества и его содержанию. Соответственно, у дома возникает задолженность, потому что не платит юрлицо. Из-за этого управляющие компании бывают вынуждены обращаться в суд или использовать деньги жителей не по назначению, дабы не давать образовываться задолженности перед ресурсоснабжающей организацией. Никакой компенсации здесь не предусмотрено. УК может подать в суд и выиграть, но на всё это нужно время. И за это время у жителей могут возникнуть вопросы к управляющей компании. Либо, например, может не хватать денег на ремонт дома, потому что арендатор не вносил деньги для обслуживания инженерных систем, из которых, в том числе, образовываются денежные средства на текущий и на капитальный ремонт.

Также достаточно часто люди жалуются на некомпетентность и непрофессионализм сотрудников управляющих компаний (сантехников, электриков, дворников). К сожалению, эта беда существует, и пока не вполне понятно, как с ней бороться. На законодательном уровне с этим нет никаких проблем, и, соответственно, нет путей решения. У нас не обязательно, чтобы электрик имел высшее техническое образование.

«Квадратъ»: То есть человек с улицы может прийти и сказать, что он электрик, и его примут на работу?

Мария Свиридова: Да, такое, к сожалению, тоже встречается. К профессионализму работников в сфере ЖКХ нет требований как таковых. В Москве сейчас ситуация улучшается, но она не идеальна. И мало кто из нас знает, за что мы уже заплатили управляющей компании. У нас есть в платёжном поручении графа «Содержание и ремонт помещений». В эту графу входят, в том числе, некоторые виды работ, проводимых электриком и сантехником в вашей квартире.

Вызывая сантехника для замены запорного крана, очень мало кто знает о том, что не во всех случаях житель должен платить за это. Если у вас стоят краны, которые поставили при сдаче дома, т. е. вы их по собственной инициативе сами не меняли и не вмешивались в инженерные коммуникации, то их управляющая компания должна поменять бесплатно. А если же вы уже заменили их по собственной инициативе, то тогда придётся платить. То же самое касается и проводки. Не во всех случаях вы должны оплачивать дополнительные услуги электрика. Есть ряд услуг, за которые ему уже платят зарплату. Починить и устранить искру в розетке он должен бесплатно. Вы уже за это заплатили.

Также вы имеете право оплачивать дополнительные услуги по безналичному расчёту или вместе с оплатой коммунальных услуг. Вы не должны давать наличные в руки электрику или сантехнику. Если вы так сделаете, вам не дадут чек. В управляющей компании потом могут сказать, что они не виноваты в том, что краны вам поставили, а они отвалились, даже если вы вызывали специалиста из ДЕЗа. Для того чтобы этого избежать, нужно требовать, чтобы принесли квитанцию, а счёт за оказанные услуги включили в квитанцию по ЖКХ за месяц. Вам обязаны включить эти суммы в платёжку. Они не имеют права отказываться приходить на основании того, что вы не хотите платить наличными без чека и квитанции.

«Квадратъ»: Как бороться с управляющими компаниями, которые завышают тарифы на коммунальные услуги?

Мария Свиридова: Тарифы для граждан регулируются, в первую очередь, правительством и тарифной комиссией. Некоторые тарифы устанавливаются на федеральном уровне, а некоторые – на местном уровне индивидуально для каждого региона. Управляющая компания не может самостоятельно их менять. Если же управляющая компания завышает тарифы, то следует жаловаться в Департамент ЖКХ, в управу, в префектуру, в городской совет. Также стоит подать жалобу в прокуратуру и в Роспотребнадзор.

«Квадратъ»: Если какие-то коммунальные услуги не оказывались в течение определённого времени, в каких случаях можно обязать управляющую компанию сделать перерасчёт?

Мария Свиридова: В приложении № 1 к правилам предоставления коммунальных услуг  (постановление правительства Москвы № 354) чётко говорится о том, в каких случаях можно требовать перерасчёта при оказании некачественных услуг.

Что такое качественное бесперебойное водоснабжение? Это холодное водоснабжение, которое идёт с перерывом подачи воды, равным 8 часам суммарно в течение одного месяца и 4 часам единовременно при аварии на централизованных сетях. Т. е. если у вас в течение месяца воду отключали более чем на 8 часов, вы имеете право требовать перерасчёта. Свои требования вы должны изложить в письменном виде и сослаться на конкретные случаи, когда у вас были перебои с водой. Изменение давления в системе холодного водоснабжения не допускается вообще. За каждый час подачи холодной воды в течение расчётного периода при давлении, отличающемся от установленного на 25%, размер платы за коммунальные услуги за указанный расчётный период снижается на 0,1%. Если отклонение составило более 25%, то размер платы должен снизиться ещё больше.

Точно также с горячим водоснабжением. Отключать воду могут на 8 часов суммарно в течение месяца и не более чем на 4 часа единовременно при аварии. Если магистраль тупиковая – то не более чем на 24 часа подряд. При снижении температуры воды стоимость оплаты снижается за каждые 3 градуса.

Электроснабжение могут отключать не более чем на 2 часа при наличии двух независимых резервирующих источников питания и не более чем на 24 часа при наличии одного источника. Зимой у нас часто бывают аварии на электросетях, и в таких ситуациях люди нередко имеют право на уменьшение платы в законном порядке. Срок давности здесь 3 года. Хотя в тех случаях, о которых я знаю, немногие обращались с таким требованием. К сожалению, это не носило массового характера.

«Квадратъ»: То есть часто люди не думают о том, что они могут вернуть свои деньги?

Мария Свиридова: Как правило, люди действительно об этом не задумываются. На самом деле большинство из нас даже не обращает внимания на объявления в подъездах о том, что в определённый период планируется отключение воды. И люди не следят за тем, как часто это происходит. А ведь 8 часов в месяц – это не так много. По сути дела, если воду обычно отключают как минимум на 2 часа, то такие перерывы должны происходить не больше 4 раз в месяц.

«Квадратъ»: А в каких случаях можно потребовать перерасчёта оплаты за отопление?

Мария Свиридова: Перерыв подачи отопления допускается не более чем на 24 часа в течение одного месяца суммарно и не более чем на 16 часов при температуре воздуха в жилых помещениях +12 градусов. Если температура воздуха составляет от +10 до +12 градусов, то не более чем на 8 часов. А если температура от +8 до +10 градусов –  не более чем на 4 часа. Если мы вспомним недавнюю аварию в Новой Москве, то в данном случае люди имели право на снижение оплаты за отопление, потому что перебои у них были больше.

Что касается определения температуры в помещении, то здесь есть свои нюансы. Если вам кажется, что у вас в квартире слишком холодно, то необходимо обратиться в управляющую компанию. Представитель управляющей компании должен в течение суток прийти и произвести замеры температуры воздуха в помещении. В данной ситуации нужно быть очень внимательным. Замеры должны проводиться не по вашему градуснику и не по градуснику представителя УК, который он принёс и повесил в центре комнаты. Это глубокое заблуждение. При проведении замеров должно применяться специальное оборудование, которое должно быть опломбировано и иметь сведения о поверке.

Помимо этого есть четкая методика измерения температуры воздуха в помещении. Делается это не в центре комнаты. Несколько замеров производятся по периметру помещения на определённой высоте от пола. Все показания записываются, и высчитывается средний показатель. Естественно, метр от пола вымеряется не на глаз, а рулеткой. Те представители управляющих компаний, которые приходят по жалобам потребителей, этих требований чаще всего не соблюдают. В таком случае человек имеет право отказаться проводить замеры в своей квартире и вызвать экспертов Роспотребнадзора, которые всё сделают так, как положено.

«Квадратъ»: Должны ли все жильцы дома обязательно оплачивать такие услуги, как охрана дома и работа консьержа? Может ли управляющая компания или ТСЖ самостоятельно ввести такие услуги?

Мария Свиридова: Все решения, касающиеся работы консьержей, охраны дома или дополнительной уборки помещений согласовываются на общем собрании жильцов. Эти вопросы решаются с помощью простого голосования. Если весь дом проголосует за консьержа, все жильцы будут обязаны за него платить, даже те, кто был против и оказался в меньшинстве. Но ни одна управляющая компания не имеет права самостоятельно посадить консьержа в подъезд, если никто этого не просил, и общего собрания по этому вопросу не проводилось. Другой вопрос, что в большинстве случаев, к сожалению, общее собрание жильцов собрать очень сложно. Но подобные вопросы относятся именно к его компетенции. Если же жильцы дома подписали договор с управляющей компанией и все полномочия подобного рода делегировали ей, на мой взгляд, такой договор недействителен в этой части. Это подтверждает и судебная практика. На мой взгляд, полномочия, которые принадлежат общему собранию, нельзя отдавать кому-либо ещё, тем более управляющей компании, которая является в данном случае заинтересованным лицом.

«Квадратъ»: На форуме «Общества защиты прав потребителей» как раз завязалась дискуссия на эту тему. Руководитель ТСЖ хочет обязать всех жильцов дома платить за услуги консьержа, даже тех, кто этого делать не собирается. Причём он предлагает жильцам просто делать взносы без внесения графы об оплате услуг консьержа в квитанцию. Правомерно ли это?

Мария Свиридова: Нет, это не правомерно. Работа консьержа – это тоже коммунальная услуга. Если общее собрание подъезда или дома приняло решение о консьерже, то эта коммунальная услуга должна быть в едином платежной документе. Если её там нет, то это не коммунальная услуга, а дело доброй воли, и взносы должны делать те, кто этого хочет. В данном случае заставить всех остальных платить за консьержа действительно нельзя.

«Квадратъ»: Как бороться с нарушениями, которые касаются неполного предоставления информации управляющей компанией? Ведь многие нарушения, которые выявляет прокуратура, как раз и происходят от того, что жители не знают, что происходит с их деньгами.

Мария Свиридова: По запросу собственника квартиры управляющая компания обязана предоставить всю информацию о применяемых тарифах и о том, на основании чего они применяются, о перечне и прейскуранте платных услуг, об объёме и размере услуг, включённых в стоимость коммунальных платежей, о данных общедомовых счётчиков, о порядке начисления спорных сумм с подробным расчётом. На рассмотрение письменного обращения управляющей компании даётся максимум 7 дней.

Помимо этого управляющие компании обязаны публиковать отчётность в Интернете на специальных сайтах. Информация о сайте УК должна быть размещена в каждом подъезде на информационном табло. Если управляющая компания эту информацию не предоставляет, и человек не может получить её, в том числе на сайте, необходимо обращаться в местные органы власти (в управу, префектуру, горсовет), в Департамент ЖКХ и в прокуратуру. По результатам проверки фактов, изложенных в заявлении жильца, человек может обратиться в суд с требованием обязать управляющую компанию предоставить ту или иную документацию.

Обо всех проблемах, которые возникают с управляющей компанией, обязательно нужно уведомлять местные органы власти. Как ни странно, в первую очередь именно они решают, какие управляющие компании будут продолжать работу на территории района, а какие нет. И если управа знает, что на какую-то управляющую компанию постоянно идут жалобы, то эта управляющая компания через некоторое время перестанет работать на данной территории, и дому может быть предложено выбрать другую управляющую компанию.

«Квадратъ»: А если жильцы сами хотят сменить управляющую компанию, можно ли это сделать?

Мария Свиридова: По итогам года жильцы могут принять решение о смене управляющей компании. Это решение принимается на общем собрании.

«Квадратъ»: На форуме «Общества защиты прав потребителей» у людей как раз возникла проблема со сменой управляющей компании. Они приняли такое решение и выбрали новую компанию, но старая компания не отдаёт ключи, и новая не может приступить к работе.

Мария Свиридова: Действия старой управляющей компании здесь абсолютно незаконны. Если решение принято, договор расторгнут, удержание имущества, не принадлежащего управляющей компании, незаконно. Хотя мы не может отрицать того, что такие случаи бывают. В подобных ситуациях нужно привлекать контрольно-надзорные органы, прокуратуру, отделение полиции, судебные инстанции, Роспотребнадзор. Взламываются нужные двери и делаются новые ключи.

«Квадратъ»: Каким образом нужно действовать жильцу, чтобы добиться справедливости, если возникла проблемная ситуация с управляющей компанией?

Мария Свиридова: В понимании многих людей понятие справедливость означает «Вор должен сидеть в тюрьме», но это некое абстрактное положение. Гораздо правильнее бороться за качество предоставляемых услуг. Если человек хочет иметь во дворе качественные качели и убранную придомовую территорию, а также сантехника, который будет делать свою работу на совесть, то нужно жаловаться и добиваться именно этого. И при правильных действиях можно получить реальный результат.

Именно житель должен быть для управляющей компании дамокловым мечом, который будет над ней висеть как реальная угроза прекращения поступления денежных средств и прекращения работы. И именно житель имеет возможность поставить управляющую компанию в такие условия, чтобы она была действительно заинтересована в жителе. Если же он не заинтересован в решении проблемы гололёда у своего подъезда, предпочитает падать и обсуждать это на скамеечке, то смена управляющей компании не поможет. Здесь нужны реальные действия, и действия эти нужны от группы людей.

Главная проблема состоит в том, что люди часто не могут даже между собой договориться. Обычно одиночки бегают по подъездам и просят подписать документы и обращения. Если вы не можете решать какие-то проблемы сами, но есть инициативная группа, которая на это готова потратить своё время, лучше уделите внимание и подпишите их жалобу. Скажите, что вы тоже недовольны. Ведь та система, которая строится у нас на протяжении последних нескольких лет, даёт собственнику квартиры реальные механизмы воздействия на управляющие компании. Эти механизмы надо использовать.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (6)

Alter Ego
06 февраля в 09:26
Ссылка
дайте ссылку на ту норму закона по которой электрик стал обязан Вам делать розетки в квартире? и с чего вы в безапелляционном порядке решили что: "Мария Свиридова: Действия старой управляющей компании здесь абсолютно незаконны." вы в полном объеме знакомы с материалами дела???
Ответить
Alter Ego
06 февраля в 10:11
Ссылка
Уважаемые специалисты и журналисты настоятельно Вас просим ссылаться на законодательные нормы в своих опусах. с Уважением юрист Управляющей организации
Ответить
Alter Ego
10 апреля в 09:00
Ссылка
консьержу производится оплата жильцами на добровольной основе по П П ОТ12АВГУСТА1997НОМЕР872-РП И НОРМАТИВ МОСКВЫ
Ответить
Alter Ego
10 апреля в 10:23
Ссылка
Вот интересно, какую такую коммунальную услугу производит консьерж? Скажете:", что не пускает чужих", так кому надо и так войдут, не смотря на консьержев и домофоны. Вот мне лично не нужны услуги- фикция, и что меня домой не будут пропускать как не платильщика или выселят? И ещё, по поводу решений собраний:" и меньшество должно потчениться большенству", а если они решат- утопиться или с крыши спрыгнуть? АЛЬТЕРНАТИВА ДОЛЖНА БЫТЬ, А НЕ ДИКТАТ ВО ВСЕХ ВОПРОСАХ ПО ОМ МД.
Ответить
Alter Ego
16 ноября в 22:42
Ссылка
Мария свиридова вы ваще где Очнитесь вы на кого работаете какой бред стыдно
Ответить
Alter Ego
11 февраля в 16:11
Ссылка
имеют ли право жильцы не платить квитанции если управляющая компания им предостовляет
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


У психиатра:
- Когда у вас появилась мысль, что вы кот?
- Ещё когда я был котенком.
 
Еще анекдотов