Подать объявление
topkvadrat.ru / Жилая среда / Александр Хрусталев: «Проблемы в строительстве и ЖКХ требуют чрезвычайных мер»

Александр Хрусталев: «Проблемы в строительстве и ЖКХ требуют чрезвычайных мер»

Россия по ряду позиций в строительной отрасли находится на уровне Зимбабве Россия по ряду позиций в строительной отрасли находится на уровне Зимбабве
Автор: Александр Хрусталёв

15:41 / 12 ноября 2012

Обновлено:

09:17 / 5 марта 2013

Статья «Семь бед – один ответ» из номера «Квадратъ»

№18 от 12 ноября 2012

Глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталёв и предлагает свой вариант решения – через создание единого суперминистерства.

Официально считается, что у нас в стране 100 тысяч обманутых дольщиков. Но это лишь вершина айсберга, на самом деле их намного больше. 

Обманутых дольщиков меньше не становится

На беде этих людей уже зарабатывают политический капитал, но все пикеты и митинги не дают ничего, и к действительной защите интересов дольщиков это отношения не имеет. Проблема не так проста и не сводится лишь к тому, чтобы выявить и наказать недобросовестных застройщиков.

В подавляющем большинстве случаев застройщики не могут вовремя выполнить свои обязательства, так как сами становятся  жертвами произвола.

Например, дом возвели, а коммуникации к нему подключить не могут. Сменилась администрация, и все котельные перешли к другому ГУПу, потому что у нового местного главы тоже своя родня есть. И застройщику надо переоформлять все контракты на тепло, электричество и воду, а на это даже при благоприятных обстоятельствах может уйти год.

Или ещё пример из жизни. Построили объект, подготовили к госкомиссии, а при обмерах чиновники вдруг обнаружили в подвале, где были запланированы машиноместа, 32 кв. м, которые, по мнению комиссии, подпадают под категорию коммерческих площадей.

И регистрацию застопорили, причём чиновники выдвинули замысловатое требование, чтобы застройщик сам написал им письмо с просьбой оформить эти квадратные метры как коммерческую площадь.

Госкомиссия была отложена, а люди, купившие жильё по ипотеке, несколько месяцев ждали, когда же им, наконец, оформят купленные квартиры в собственность.

Есть множество случаев, когда стройка была остановлена, имущество арестовано, дольщики недовольны, застройщик в отчаянии – короче, всё плохо.

Закон сработал, но только в одну сторону – в сторону остановки, а дальше – спасайся, кто как может. Что делать риелторской компании с таким объектом? Ждать, когда ситуация рассосётся сама собой или придёт добрый дядя, который всё разрулит? Формально, риелтор может отойти в сторону: это же не его проблема, он квартиры не строит, он их продаёт.

Но если есть чувство ответственности перед людьми или хотя бы простое человеческое желание помочь, невозможно сидеть сложа руки. Наша компания приходила на такие замороженные объекты, просчитывала проект от начала до конца, мы определяли потенциальный доход от продажи квартир, и, если этих средств хватало на покрытие текущих расходов, брали на себя управление.

Назначался толковый кризисный менеджер, который вёл весь проект до момента реализации и разруливал все возникающие сложности, порой вступая в непростые переговоры с государственными структурами. Таким образом мы решили вопросы с 10–15 тысячами дольщиков в Москве и с 17 тысячами в Санкт-Петербурге.

При этом надо считать не только тех дольщиков, с кого застройщик собрал деньги и кинул людей в чистом поле, или кому построил дом так, что подвёл его под снос. По сути, обманутыми являются все, кто ждёт своих квартир годами, в нарушение обещанных сроков. Да, им можно помочь, но почему от этого устраняется само государство?

Насколько я знаю, только в Мытищинском районе есть не менее 150 домов, сооружённых на дачных 6 сотках, и почти все эти дома могут повторить судьбу снесённого дома в Вёшках. Причём о той новостройке знали все. Местная администрация находится в 100 м от строящегося дома, где висела реклама с заманчивыми ценами на квартиры. И вдруг, когда дом построили и едва ли уже не заселили, все всполошились, приехал глава района, встали на уши все службы, и дом снесли. Почему государство фактически бросило дольщиков и вмешалось в ситуацию, только когда дело дошло до сноса?

Есть застройщики, которых, с одной стороны, органы долбят за наличие у них обманутых дольщиков, а с другой – те же органы продолжают согласовывать этому застройщику следующие объекты на новых площадках. И всё, вроде бы, по закону. То есть государство, провозглашая защиту обманутых дольщиков, чересчур церемонится с теми застройщиками, кто, собственно, этих дольщиков обманывает.

В этом отношении и закон, и контроль должны быть жёстче. Не смог выполнить свои обязательства раз, второй, а на третий – отзыв лицензии, и до свидания. А обязательства перед дольщиками в такой ситуации пусть берёт на себя государство.

«Считаю, что должен быть принят закон о безусловной защите дольщиков. Не ФЗ-214, который и создавался, и принимался впопыхах, а такой же закон, как о защите банковских вкладов».

Считаю, что должен быть принят закон о безусловной защите дольщиков. Не ФЗ-214, который и создавался, и принимался впопыхах, а такой же закон, как о защите банковских вкладов. Но помимо закона, который бы предотвращал риски дольщиков, эти риски нужно ещё и страховать.

Реально страховку сделать в размере 0,5–0,6% от стоимости квартиры, дольщик этой разницы вообще не почувствует. Такую страховку мы вводили на своём объекте. Реальную страховку, с реальным полисом.

Строительный бизнес: перемены неизбежны

Искусственной подушки, с которой наша страна вошла в ВТО, хватит на три, максимум на пять лет. А потом рынок будет открыт. Наши банки привыкли давать кредиты под 15–20%, это какой же должен быть бизнес, чтобы такой процент отбивать! Из-за границы придут кредиты более дешёвые.

Придут страховые компании, которые готовы страховать за меньшие деньги. И ситуация в экономике изменится, я уверен. Уже не лобби, не «папа позвонил», а реальные экономические рычаги станут определять правила игры. Конечно, я буду сотрудничать с тем банком, который даст кредит под 5%, буду доверять страховой компании, потому что она выполняет обязательства, а не потому, что у неё гегемония на рынке. Тот же газ, тот же свет…

Чтобы провести газ в дачный кооператив, сегодня приходят какие-то тёмные люди и предлагают немыслимые цены, а компании, реально способные конкурировать, на этот рынок прорваться не могут. То есть рынка фактически не существует. И ВТО, я думаю, это сломает в ближайшие 3–5 лет.

Многие компании, которые сегодня имеют своеобразный государственный иммунитет от любой конкуренции, будут вынуждены уйти.

Почему в эпоху современных технологий наши дома строятся по СНиПам и нормативам 60–90-летней давности? То есть мы строим заведомо устаревшее жильё. И люди его покупают не потому, что им оно нравится, а потому, что у них нет выбора.

К примеру, в Европе автоматические системы пожаротушения в домах стандартно устанавливаются с 1995 года. У нас тоже есть подобные разработки, прошедшие все экспертизы и рекомендованные к использованию. Я пытался добиться установки такой системы на одном из своих объектов – не получилось: «нормы не позволяют».

А энергосбережение? Есть такая штука – тепловизор. Сажаешь прораба в люльку и с этим тепловизором аккуратно спускаешь вдоль окон. И прибор показывает, где происходит утечка тепла. Оказывается, мы обогреваем улицу. Когда с таким тепловизором прораб просканировал дом в одной из новостроек, прибор зашкалил: утечки тепла из-под каждого окна!

Значит, мы будем платить за тепло управляющей компании, а жить при сквозняках и простужать детей. Но строительной компании до этого дела нет, она обеспокоена только своей прибылью. А управляющая компания с удовольствием берёт с нас деньги за тепло, потраченное на отопление улицы.

Ввели тендеры при назначении управляющей компании. И что? Есть масса примеров, когда тендер выигрывает фирма, готовая эффективно работать, экономя деньги жильцов. Но потом этой компании перекрывают кислород те организации, которые должны снабжать её ресурсами, – увеличивают расценки на электричество, на водоснабжение и водоотведение.

Создают условия, в которых работать заведомо невозможно. В результате компания уходит, и её место быстренько занимает какая-нибудь «правильная» фирма.

Количество людей, недовольных работой управляющих компаний, в этом году оказалось порядка 80%, раньше, до тендеров, было меньше. Управляющая компания должна зарабатывать не за счёт роста тарифов и увеличения расхода ресурсов, а за счёт повышения эффективности своей работы.

Ипотека: начало требует продолжения

Выдача ипотеки в этом году выросла в 2–3 раза. Начала действовать реальная государственная поддержка в виде АИЖК. В Подмосковье по ипотеке покупается до 50% квартир, в Москве – 20%. Почему в Москве ипотеку берут меньше? Средняя квартира в Москве стоит 8 млн руб., в два раза дороже, чем в Подмосковье, и предъявить банку справку о соответствующей «белой» зарплате могут далеко не все. 

Дело доходит до абсурда: даже в государственных банках есть пункты в договоре: «белый доход» и «серый доход». Такого, кроме России, нигде не увидишь: государство ввело правила, и само же провоцирует их нарушение. Показывать «белый» доход по-прежнему никому не выгодно, это дополнительный налог.

«Надо создать такую организацию, которая будет реально помогать и дольщикам, и застройщикам, всем людям, вовлечённым в эту сферу. И поганой метлой выметать всё, что мешает».

Что касается доступности ипотеки. Да, государство стало осуществлять шаги в этом направлении. Но сегодня около 30% желающих взять ипотеку не могут этого сделать из-за того, что им не хватает совсем чуть-чуть, чтобы вписаться в требования банка, обусловленные непомерным процентом по кредиту. Снизьте нынешний процент хотя бы на 2–3 пункта, до 8–9%, и число желающих взять ипотеку вырастет на десятки процентов, а то и в разы. Какой это будет стимул для строительной отрасли, я думаю, пояснять не нужно.

И тут появляются интересные логические связки. Если, к примеру, жена не работает, а сидит с ребёнком, доход семьи резко падает, и соответственно снижаются шансы взять ипотеку. Предоставь такой семье детский сад, жена пойдёт работать – и получишь ещё одну ипотечную сделку. Поэтому застройщику, если он в состоянии видеть не только сиюминутную выгоду, должно быть понятно, что социальная инфраструктура для его объекта – не только обременение, но и реальный стимул для продаж.

Кто берёт сегодня ипотеку? По данным многих агентств, чиновники и военные. Военным уже второй год государство стало повышать зарплату, для них появились специальные ипотечные программы. Ну и, конечно, ипотечные кредиты берут частные инвесторы, для которых это хороший способ вложить деньги. А за бортом ипотеки по-прежнему остаётся подавляющее большинство нуждающихся в жилье россиян.

Я, конечно, не призываю следовать примеру США, где в начале 2000-х ипотеку стали давать направо и налево, практически под невозврат – лишь бы поднять спрос и дать новый импульс строительной отрасли, а с ней и экономике в целом.

В результате у них разорилась компания «Фэнни Мэй», аналог нашего АИЖК, и грянул кризис 2008 года. Но что рынок жилья имеет резервы, используя которые, можно здорово поднять экономику и уровень жизни россиян, для меня совершенно очевидно.
55 млн кв. м ежегодно вводимого жилья – огромный ресурс, но это всего лишь чуть больше полуметра квадратного на одного жителя страны в год.

Для мегаотрасли необходимо суперминистерство

Строительную отрасль можно без преувеличения назвать мегаотраслью. У нее 27 смежных отраслей, около 12 млн граждан России вовлечены в этот процесс, это почти десятая часть населения. И 100% населения вовлечены в конечную фазу этого процесса – использование и эксплуатацию жилья. Разрывать производство жилья и дальнейшее проживание в нём людей неправильно, это должны быть звенья одного целого.

Так почему бы не создать такую организацию, которая комплексно будет решать все вопросы, начиная от проектирования, землеотведения под строительство и регулирования проблем кредитования до эксплуатации и ремонта домов?

Организацию, которая будет реально помогать и дольщикам, и застройщикам, всем людям, вовлечённым в эту сферу. И при этом поганой метлой выметать всё, что мешает.

Новый орган должен иметь исключительные права. Проводить любой аудит и даже карать, если обнаружатся не просто нарушения, но явные злоупотребления. Типичный пример: к объекту подводятся коммуникации.

Есть компания, которая предлагает полимерные трубы, которые надо один раз уложить в землю и забыть про них на 20 или даже 50 лет. Но подрядчику выгоднее положить стальные, сделанные по стандарту времён первых пятилеток. Они ржавеют, а значит, требуют ремонта, на который можно каждый год получать бюджет. Так зачем подрядчику вечные трубы?

Сейчас правила игры совершенно разные даже между Москвой и областью. И эти различия как раз и порождают коррупцию и мошенничество. Новое министерство должно иметь самый высокий федеральный статус и подчиняться если не президенту, то, по меньшей мере, премьер-министру, потому что у нас в стране любой серьёзный вопрос начинает решаться лишь тогда, когда к нему подключаются первые лица государства.

Есть и другая причина: электричеством и газом у нас распоряжаются госмонополии, с которыми начальству на региональном уровне просто не сладить.

Не усугубит ли появление новой структуры бумажную волокиту на стадии согласования строительства? Чтобы этого не произошло, процедура согласования должна стать предельно прозрачной и иметь четкие сроки. Не добавить новые бумажки к уже существующим, а отменить все 133 согласующих подписи, оставив только 3 или 5.

Необходимо ввести единый регламент от начала проектирования до сдачи объекта, единый и понятный свод правил, обязательных для исполнения. Когда правила будут установлены и утверждены на федеральном уровне, за их нарушение надо жёстко карать. Причём наказание должно быть всем понятным и следовать быстро, как за нарушение ПДД.

Но министерство должно иметь и что-то вроде профсоюза, который сможет в ручном режиме быстро и мобильно подключаться к проблеме каждого конкретного застройщика.

Не откладывая, не занимаясь пересылкой различных писем друг другу. Надо выталкивать каждую проблему наверх и там быстро её решать.

Конечно, есть вопросы, которые уже сегодня берут на себя Госстрой или Комитет по ЖКХ. Но это немножко не то. Должна быть «лёгкая кавалерия», которая сможет прямо сейчас быстро отреагировать и вступить в бой. И самое главное – дольщик должен быть участником этого процесса. Государство должно действовать в диалоге с людьми.

А суд пусть вмешивается в конфликты только когда уже «поздно пить боржоми». Все проблемы и конфликты должно разрешать обособленное подразделение будущего министерства, не зависимое ни от местных властей, ни от естественных монополий. Кстати, их доля в накрутке цен на ЖКУ оценивается не менее чем в 35–40%, не меньше она и в ценах на стройматериалы.

Вместо эпилога

Я был в Сеуле, видел их строительные технологии. Корейцы ухитряются возводить великолепные комфортабельные
многоэтажки и продавать их по цене не более 1000 долл.  за квадратный метр, это 30 тыс. руб. на наши деньги. А мы в России по ряду позиций строительной отрасли занимаем место где-то на уровне Зимбабве. Пора принимать радикальные меры. 

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


- Вы мне жутко нравитесь.
- Ничего, это пройдет. Сначала я практически всем жутко нравлюсь. Потом не всем. Потом не жутко. Потом просто не нравлюсь. Потом жутко не нравлюсь.
 
Еще анекдотов