Подать объявление
topkvadrat.ru / Жилая среда / Как выбрать новую управляющую компанию в доме, если старая больше не устраивает

Как выбрать новую управляющую компанию в доме, если старая больше не устраивает

Автор фото: Виталий Аньков Автор фото: Виталий Аньков
Автор: Михаил Найдён

09:32 / 20 мая 2014

Обновлено:

14:53 / 21 мая 2014

Подъезд в вашем доме не убирают или убирают редко и плохо, лифт вечно не работает, света в общих коридорах нет, и воду слишком часто отключают? Для собственников жилья в многоквартирном доме это весомые причины сменить управляющую компанию, которая выполняет свою работу по содержанию общего имущества откровенно плохо.

Когда можно заменить управляющую организацию

По закону собственники жилья вправе менять управляющую компанию (УК) хоть каждый год. Однако, как показывает практика, без судебных разбирательств процесс избавления от недобросовестной УК чаще всего не обходится.

Поэтому менять управляющую организацию необходимо в строгом соответствии с Жилищным кодексом, чтобы юристам старой УК не к чему было придраться в суде.

Шаг первый: выбрать другую управляющую компанию и обойти квартиры всех собственников

В соответствии с Жилищным кодексом (ЖК РФ), смена УК невозможна иначе как решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 44, п. 2, п/п 4). Инициировать проведение общего собрания может даже один из собственников, однако для начала необходимо заручиться поддержкой других владельцев жилья. Чтобы общее собрание собственников было признано состоявшимся, а его решения – законными, в нём должны принять участие владельцы большинства жилых и нежилых помещений. А точнее, собственники, владеющие помещениями суммарной площадью более половины всей площади помещений в доме, исключая места общего пользования и технические помещения (ЖК РФ, ст. 45, п. 3).

Таким образом, если большинство владельцев квартир не согласятся изменить УК, работающую с домом, то дальнейшие действия инициативной группы собственников теряют всякий смысл.

Если же согласятся, крайне желательно попросить у них свидетельство о праве собственности на жилые или нежилые помещения, чтобы точно знать, кому именно в дальнейшем адресовать сообщение о проведении общего собрания.

Шаг второй: организовать общее собрание

Формально проведение общего собрания собственников возможно как в очной форме по конкретному адресу, так и в виде заочного голосования. Однако, согласно требованиям ЖК РФ, вначале общее собрание собственников по конкретным вопросам может быть только в очной форме (ст. 47, п. 1).

Поэтому неизбежно возникает вопрос о помещении для проведения общего собрания. Если такого помещения в распоряжении инициативной группы нет, можно обратиться с соответствующей просьбой к местным властям. Шансов на содействие чиновников не так много, особенно если не устраивающая собственников УК находится «под крылышком» местной администрации.

Тем не менее, вопрос с помещением для проведения собрания можно и обойти. Например, назначить его в одном из подъездов дома, заранее предупредив собственников, чтобы особо туда не стремились. А затем формально провести там собрание, оформив в протоколе решение о признании его несостоявшимся из-за недостаточного числа участников. Тогда будет возможно провести общее собрание и в форме заочного голосования.

Шаг третий: надлежащим образом известить всех собственников

Чтобы в будущем законность общего собрания собственников не оспорили в суде, заручиться поддержкой их большинства недостаточно. О проведении общего собрания необходимо известить каждого собственника. Это обязательное требование Жилищного кодекса (ст. 45, п. 4).

Если не все собственники показали инициативной группе документы о праве владения жильём, информацию об остальных можно получить, направив запросы в Росреестр о выписке из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на каждую квартиру или нежилое помещение в доме, о которых нет данных. К сожалению, в больших домах это может вылиться в весьма круглую сумму: стоимость одного такого запроса в Росреестр 200 рублей.

Затем каждому из собственников минимум за 10 дней до предполагаемой даты собрания нужно либо вручить сообщение о его проведении лично под роспись, либо направить его заказным письмом с уведомлением о вручении.

Обойтись без этой процедуры крайне сложно. Ненадлежащее уведомление всех собственников о проведении общего собрания – одна из основных «зацепок» для юристов недобросовестной УК оспорить правомочность собрания в суде и выиграть дело. Отдельные собственники, с которыми УК сможет договориться, чтобы от их имени подать подобный иск, в доме, скорее всего, найдутся.

Также очень важно составить сообщение о проведении общего собрания собственников правильно. Согласно требования ЖК РФ, в таком сообщении необходимо указать:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форму проведения данного собрания (очное голосование);

3) дату, место, время проведения данного собрания;

4) повестку дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ЖК РФ, ст. 45, п. 5).

Повестка дня будущего общего собрания должна включать следующие вопросы:

1) о выборах председателя, секретаря, счётной комиссии и наделении их соответствующими полномочиями;

2) о выборе иной организации в качестве управляющей многоквартирным домом (привести конкретное название) и заключении с ней договора;

3) об условиях, на которых должен быть заключён договор управления многоквартирным домом.

Кстати, по оценкам многих экспертов, в качестве основы для договоров управления многоквартирными домами можно принять Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые Постановлением Госстроя РФ № 170 от 23 октября 2003 г.

Шаг четвёртый: провести собрание

Здесь принципиально важный момент состоит в том, удастся ли провести собрание в очной форме с участием достаточного числа владельцев жилья. Напомним, чтобы собрание считалось состоявшимся, в нём должны принять участие собственники помещений суммарной площадью более половины площади всех помещений в многоквартирном доме (исключая помещения общего пользования).

Если по какой-либо причине общее собрание в очной форме провести не удалось, можно вынести те же вопросы повестки дня на заочное голосование собственников. Однако процедуру надлежащего уведомления каждого из них придётся полностью повторить. Также вопросы повестки дня для заочного голосования должны быть ровно в той же формулировке, в какой они были вынесены на очное собрание.

В сообщении о проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования необходимо указать:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форму проведения данного собрания (заочное голосование);

3) дату окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестку дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ЖК РФ, ст. 45, п. 5).

В решении по вопросам повестки дня, поставленным на заочное голосование, собственник должен указать:

1) сведения о себе;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ЖК РФ, ст. 47, п. 3).

Шаг пятый: заключить договор с новой управляющей компанией

Новая УК должна заключить договоры управления домом со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания и на условиях, указанных в этом решении (ЖК РФ, ст. 162, п. 1).

Затем УК вправе приступить к управлению многоквартирным домом. При этом, если часть собственников не заключит такие договоры, это не станет препятствием к началу её работы.

Суды, суды, суды…

К сожалению, даже если общее собрание собственников проведено правильно, судебная волокита, инициированная «старой» УК, может оттянуть заключение договора с новой компанией на год-полтора.

Поэтому собственники должны быть готовы не только сменить управляющую организацию, но и отстаивать свои права в суде, чтобы максимально уменьшить этот срок.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


– Стал он кликать золотую рыбку…
– Деда, а почему рыбку? Что у них, в старину, мышек не было?

Еще анекдотов