Подать объявление
topkvadrat.ru / Стройки / Семь шагов к покупке земельного участка в Московской области

Семь шагов к покупке земельного участка в Московской области

Когда-то понятия «категории земли» не существовало... Когда-то понятия «категории земли» не существовало...
Автор: Михаил Мельников

09:41 / 3 марта 2014

Обновлено:

15:17 / 5 марта 2014

Каждый рабочий день в Московской области регистрируется несколько сделок с земельными участками. Это большая и более-менее отлаженная сфера подмосковной экономики, однако новичкам здесь бывает очень непросто…

Покупка земли в постсоветское время всегда была сопряжена со сложностями и рисками: всё-таки у нас огромная страна с малоэффективным государственным управлением и большим количеством бесхозной земли. Сейчас, впрочем, Подмосковье считается одним из самых спокойных в этом плане регионов – здесь проведена большая кадастровая работа, чётко определены хозяева большинства участков.

Росреестр – не панацея от мошенничества. У нас, если кто получает много власти, немедленно начинает пользоваться ею «налево». И чиновники Росреестра с удовольствием раздают участки, на которые нельзя устанавливать частное право собственности. В случае протеста Генпрокуратуры покупатель, возможно, и в состоянии вернуть свои деньги по договору, но вот розданные взятки – едва ли.

Рассмотрим наиболее простую ситуацию – вы покупаете уже сформированный, размежёванный участок, полностью легализованный через Росреестр.

Визит на участок

Начинаем с визуальной проверки. Все постройки на участке должны быть указаны в кадастровом плане, иначе их придётся сносить или утомительно легализовывать.

Производим предварительный обмер – не сдвинул ли сосед забор в вашу сторону на метр-другой. Не заходят ли на вашу территорию соседские хозяйственные постройки или зелёные насаждения, которые другой собственник считает своими. Все возможные конфликты такого рода необходимо разрешать до оформления сделки! Зачем вам жизнь в условиях постоянной вражды?

Проверяем коммуникации. Во-первых, соответствует ли всё описанию продавца, во-вторых – не появилось ли незапланированных объектов: например, чьего-нибудь трубопровода или опоры ЛЭП. Если участок несколько лет был заброшен, с ним могли произойти удивительные вещи.

Осмотрев будущую собственность и убедившись, что с ней всё более-менее в порядке, переходим к бумажной работе.

Проверка продавца

А является ли человек, продающий вам землю, тем, за кого он себя выдаёт? Чтобы убедиться в этом, честного слова мало. Нам потребуется приличный комплект документов

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
  • основание для регистрации права (как правило, договор купли-продажи, реже свидетельство о праве на наследство, договор дарения или иные документы);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • личный паспорт продавца (обязательно российский или иной национальный, с указанием места регистрации);
  • справка о том, что продавец не состоит на психиатрическом и наркологическом учёте (обязательным документом не является, но вам необходимо удостовериться в дееспособности своего партнёра по сделке).

Решение по категории участка

Из этих документов мы, в числе прочего, узнаём о назначении земли. Строго говоря, жилые дома можно строить только на землях населённых пунктов, тогда как участки сельскохозяйственного назначения подходят только для некапитальных дачных построек. И избегайте связываться с остальными категориями, включая земли особо охраняемых территорий и объектов: с них вас могут выгнать при первой прокурорской проверке.

Есть также понятие вида разрешённого использования земли. В этом перечне находится 121 вид, разделённый на 13 групп. Нас интересует в основном вторая группа, «Жилая застройка». Здесь восемь видов: общий (неконкретизированный, код 20) и семь узкоспециализированных, а именно:

  • малоэтажная жилая застройка (код 21);
  • личное подсобное хозяйство (22);
  • малоэтажная совмещённая жилая застройка (23);
  • передвижные жилые дома (24);
  • среднеэтажная жилая застройка (25);
  • многоэтажная жилая застройка (26);
  • обслуживание жилой застройки (27).

Строить дома можно на всех этих видах земли, исключая коды 24 и 27, однако разрешённые параметры разнятся. Впрочем, минимального уровня – частный дом высотой не более чем в 3 этажа с гаражом не более чем на две машины – вполне достаточно для большинства покупателей земли.

А вот если вам досталась первая группа, земли сельскохозяйственного назначения, например, огородничества (код 15), то здесь допустимы только временные постройки, не являющиеся объектами недвижимости.

Перевод земли из одной категории в другую – огромный окологосударственный бизнес причастных к данному таинству чиновников. Постарайтесь заранее узнать примерную цену вопроса – вполне возможно, что она будет сопоставима со стоимостью участка.

Легальность инфраструктуры

Инфраструктуру участка мы уже проверили. Теперь самое время проверить документы на неё. Законно ли проведено газоснабжение или это «врезка» в ближайший газопровод? То же с электричеством – не является ли подключение «пиратским». Если у продавца нет документов на эти коммуникации (что часто бывает вызвано просто небрежностью), следует запросить данные по участку у местных энергетических компаний; их координаты есть в органе местного самоуправления.

Тайные нюансы

Если нас всё устраивает, время тратить деньги. Но сначала не на покупку, а на проверку скрытых особенностей. К сожалению, речь идёт не о зарытом кладе, а о скрытой информации.

  • Участок может оказаться под арестом.
  • Продавец может не иметь согласия супруги или иного сособственника.
  • Продаваемый вам участок может быть частью более крупного, находящегося в долевой собственности (соответственно, первое предложение должно быть сделано другим владельцам участка, без их нотариально заверенного отказа ваша сделка может быть признана ничтожной). Этот этап лучше доверить юридическим консультантам, дающим гарантию на качество своей работы.
  • Документы бывают попросту поддельными.

Кадастровая проверка

Теперь придётся потратиться на строгую кадастровую проверку участка. Игра стоит свеч, ведь живое общение с кадастровыми инженерами помогает узнать массу ценных подробностей. Эти люди являются живыми носителями маленьких грязных тайн российского землепользования.

Если выяснится, что земля всё же не размежёвана, придётся провести межевание, причём для этого потребуется участие всех соседей. Вполне возможно, что ситуация станет спорной и решаться будет только в суде. Дело это не быстрое, а пока идёт суд, вы не сможете переуступить свой участок.

Оформление договора

Только после всех этих процедур можно приступить к подписанию договора. На этом этапе ещё раз проверяем все реквизиты продавца, обязательно оформляем сделку нотариально, регистрируем её в ЕГРП – и становимся законными землевладельцами!

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (2)

Alter Ego
04 марта в 09:45
Ссылка
На участках земель сельхозназначения с видом разрешённого использования "индивидуальное садоводство", "дачное строительство" жилые дома строить можно (и даже признавать жилыми помещениями через местную МВК). На сельхозучастках для "огородничества" и для "личного подсобного хозяйства" строить действительно нельзя.
Ответить
Alter Ego
27 апреля в 11:53
Ссылка
This inercduots a pleasingly rational point of view.
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Если вам скучно и одиноко, заведите себе компанию. Тогда налоговые органы точно не дадут вам скучать.
Еще анекдотов