Подать объявление
topkvadrat.ru / Стройки / Продажа квартир «на котловане»: «серые схемы» никак не исчезнут

Продажа квартир «на котловане»: «серые схемы» никак не исчезнут

Автор: Михаил Найдён

09:05 / 24 июля 2014

Обновлено:

23:41 / 24 июля 2014

Даже в Москве квартиры в некоторых строящихся домах до сих пор реализуют по так называемым «серым» схемам (об этом сообщил Москомстройинвест). Приобретение жилья «на котловане» при помощи таких схем не только незаконно, но и сродни «русской рулетке»: не даёт покупателям никаких реальных гарантий.

Предварительный договор ни о чём

Одна из основных «серых схем» в том, что покупателю квартиры «на котловане» застройщик предлагает заключить так называемый «предварительный договор купли-продажи». Он представляет собой не более чем обязательство заключить договор купли продажи квартиры (основной договор) в будущем.

Формально покупатель может заставить застройщика заключить основной договор через суд (ГК РФ, п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445). Но реальная практика такова, что даже это положение Гражданского кодекса никаких стопроцентных гарантий не даёт.

В первую очередь потому, что заключение предварительного договора не запрещает застройщику после окончания строительства продать готовую квартиру не покупателю «на котловане», а третьим лицам. В таком случае «предварительный покупатель» потеряет на эту недвижимость все права.

Проще говоря, в отличие от ДДУ, предварительный договор купли-продажи не «закрепляет» конкретную квартиру в строящемся доме за её покупателем «на котловане». Последнему остаётся надеяться исключительно на добрую волю застройщика.

А если в распоряжении «предварительного покупателя» квартира не окажется вообще? Всё, на что в такой ситуации он может претендовать, – возмещение убытков. Скорее всего, только через суд и с совсем не очевидными шансами на благоприятный исход дела.

Ещё немного «деталей с дьяволом внутри»

В схеме с предварительным договором таится и масса других «подводных камней». Например, стороны такого соглашения должны заключить основной договор строго до завершения срока действия предварительного. Либо же одна из сторон обязана официально уведомить другую о намерении заключить основное соглашение в пределах того же срока. Иначе предварительный договор попросту прекратит своё действие (ГК РФ, ст. 429, п. 6).

Допустим, покупатель «на котловане» забудет или не успеет сделать такое официальное уведомление. Тогда он останется и без квартиры, и без ранее уплаченных за неё денег.

Ещё можно отметить, что в предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.

Между тем, как свидетельствует судебная практика, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи, необходимо указать, в частности, её общую и жилую площадь. Если дом ещё не достроен, сделать это, мягко говоря, затруднительно. Со всеми вытекающими отсюда рисками для покупателя «на котловане».

К тому же, предварительный договор не подлежит государственной регистрации, из-за чего всегда остаётся риск пресловутых «двойных продаж» (продаж одной и той же квартиры нескольким лицам сразу). Не говоря уже о таких «мелочах», как отсутствие оснований требовать неустойку за срыв сроков строительства дома и компенсацию за строительный брак.

Вексель тоже не даёт права на квартиру

В ряде случаев застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить не только предварительный договор купли-продажи, но и договор купли-продажи векселя. Тем самым, покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу. Только не деньгами, а квартирой после окончания строительства.

С точки зрения гарантий покупателю «на котловане» не меняется ровным счётом ничего. Вексель ни коим образом не «закрепляет» за ним конкретную квартиру в строящемся доме, отсутствия «двойных продаж» тоже не гарантирует.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель в лучшем случае сможет вернуть только указанную в векселе сумму. А если выдавшее вексель юридическое лицо успеют «обнулить» и обанкротить, даже на возврат денег можно особо не рассчитывать.  

Вместо послесловия

Более надёжный способ покупки квартир «на котловане» – заключение договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). Также можно купить жильё «на котловане» через приобретение жилищного сертификата от застройщика.

Менее надёжно приобретать квартиры в строящихся домах через вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Однако, как ранее писал «Квадрат», и от этого лучше воздержаться.

Что же касается других схем, то они заведомо чреваты слишком большими рисками. И в очень многих случаях оборачиваются откровенным мошенничеством.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (1)

Alter Ego
10 июня в 16:51
Ссылка
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости: www.riskover.ru
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


– Вы признаёте, что я гений?
– Да, мы уже вызвали санитаров.

Еще анекдотов