Подать объявление
topkvadrat.ru / Стройки / Почему в Москве не строят жильё эконом-класса: «заговор регионов»

Почему в Москве не строят жильё эконом-класса: «заговор регионов»

Новостройка в Москве. Снова не эконом-класс Новостройка в Москве. Снова не эконом-класс
Автор: Михаил Мельников

17:57 / 17 июля 2013

Обновлено:

09:46 / 18 июля 2013

По доступности ипотеки Москва заняла последнее место среди российских регионов. Разрыв с «остальной Россией» обусловлен тем, что жителям большинства других регионов жильё в этих самых регионах попросту не нужно.

Бегство к цивилизации

Интересный статистический анализ ипотечных предложений представило агентство «РИА Рейтинг». По предельно простой формуле здесь рассчитали доступность ипотечных кредитов во всех регионах России. Вот эта формула:

Вычислялась максимальная площадь квартиры среднего качества, приобретаемой в кредит, которую может себе позволить семья из двух работающих человек со среднестатистической зарплатой в различных регионах. Объем кредита рассчитывался, исходя из срока 20 лет и первоначального взноса на уровне 20% от стоимости квартиры. Предполагалось, что семья тратит не более 40% своих ежемесячных доходов на оплату кредита.

Чистое первое место с огромным отрывом занял Ямало-Ненецкий автономный округ. Высокие зарплаты и умеренная стоимость жилья сделали доступным для средней семьи небольшой дворец площадью 128,7 кв. м.

Чистое последнее место с огромным отрывом заняла Москва. Высокие зарплаты, как выяснилось, ничего не значат по сравнению с совершенно неадекватной стоимостью жилья – здесь работящая семья может позволить себе лишь уголок в 28,6 кв. м.

Инфографика РИА Рейтинг

Несомненно, можно придираться к методике подсчёта, в первую очередь к определению средней зарплаты по региону (данные Росстата здесь очень неточны), но, безусловно, общий порядок определён верно. Рейтинг ещё раз продемонстрировал, что Россия живёт в условиях глубокого территориального неравенства. В верхней части списка оказались регионы, где зарплата совсем не обязательно высокая (в первой десятке – скромные Мурманская, Челябинская и Томская области), но востребованность жилья крайне низка.

Люди, живущие и работающие в северных и отдалённых восточных регионах, вовсе не рвутся покупать там жильё. Их мечта – побыстрее накопить денег и уехать поближе к цивилизации, квартиры они покупают в Москве или хотя бы Центральном округе России. Колоссальная центростремительность населения страны ведёт к тому, что на землях за пределами центра европейской части России большинство людей чувствуют себя временщиками, не связывают с ними своё будущее.

Хотя, казалось бы, дальновиднее вести цивилизацию к людям, а не запихивать всю Россию в одну задыхающуюся Москву.

Почему так дорого?

Достоинство этого рейтинга в том, что он на корню убивает аргументы столичных девелоперов, не желающих строить жильё эконом-класса (в огромной Москве сейчас предлагают всего пять тысяч новых квартир этого уровня) и игнорирующих вялые пожелания властей. Если до кризиса 2008 года строительство дешёвого жилья было повинностью всех крупных застройщиков, которую они с трудом терпели, то сейчас об этом и речи не идёт. Строительство жилья эконом-класса является лишь частью предвыборных программ и ничем более.

Понятие себестоимости жилья умерло окончательно. Построить дом в Ямало-Ненецком округе намного дороже, чем в Москве (промёрзлые почвы, дорогая доставка стройматериалов, необходимость особого утепления) – но жильё в нём стоит всего 45 тыс. руб. за метр, тогда как в Москве почти в четыре раза больше. Апелляция к стоимости земли не проходит – в столице ею монопольно распоряжается мэрия, то есть о рыночном распределении говорить не приходится. Цены на московском рынке отталкиваются исключительно от спроса, а спрос этот определяют 5-7 богатейших процентов жителей страны, скупающих московские квартиры за неимением в России более надёжного инвестирования капитала.

Реальное развитие регионов, на котором так настаивает президент России Владимир Путин, могло бы кардинально изменить ситуацию и обрушить цены на московскую недвижимость. Но, кажется, в этом не заинтересованы в первую очередь местные чиновники, которые тоже вкладывают деньги в солнцевское и бирюлёвское жильё – по крайней мере, поставленные президентом планы регулярно не выполняются, как показал свежий пример с сорванной программой развития Дальнего Востока.

Российским чиновникам уже запретили иметь счета за границей. Может быть, региональным руководителям заодно стоит запретить иметь недвижимость в Москве? Похоже, другого способа заставить их заняться привлекательностью собственных краёв и областей не существует.

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

– Стоимость всегда определяется спросом на недвижимость, а в столице он очень высокий. И данные показатели абсолютно несопоставимы с ХМАО. Все едут в Москву, поэтому цены здесь всегда будут выше. Быть может, себестоимость непосредственно строительства в Москве и ХМАО сопоставима. Однако цена «входного билета» в столичный проект для девелопера все равно будет выше из-за высокой стоимости земли, различных обременений (строительства инфраструктуры) и т.д. Если мэрия будет брать меньше денег с застройщиков, то в Москве резко увеличится объем доступного предложения. А так как транспортная ситуация в городе и без того очень сложная, то коллапс обеспечен. Москва просто встанет, и власти это прекрасно понимают. Таким образом, высокий ценник в том числе сдерживает миграцию населения. Самим же застройщикам бессмысленно устанавливать низкую стоимость. Кто же будет отказываться от лишней прибыли, если спрос на квартиры, реализующиеся даже по таким высоким ценам, все равно есть.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

– В Москве строительная себестоимость 1 кв. метра жилья составляет около 67 тыс. рублей. Действительно, разница между себестоимостью и рыночной ценой метра очень велика, и в Москве этот разрыв наиболее заметен по сравнению с другими регионами страны. Сегодня средняя рыночная цена 1 кв. метра в новостройках Москвы – 175,2 тыс. рублей. То есть разница с себестоимостью – примерно 2,6 раза.

Цена продиктована не только и не столько аппетитами застройщиков: не надо забывать, что компании вынуждены за свой счет возводить сопутствующую инфраструктуру, в том числе и социальную, что в итоге закладывается в цену 1 кв. метра. Иначе проекты были бы не рентабельны.

Также нельзя отбрасывать стоимость земли! На себестоимость жилья в Москве он влияет особенно сильно, а обусловлено это очень ограниченным предложением. «Московскую землю больше не производят», можно перефразировать Марка Твена. Не все знают о том, что большая часть участков в Москве относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, достаточно обширная водоохранная зона, в границах которой строительство жилья в принципе исключено, территории промышленных зон, использование которых также исключено для жилой застройки (хотя и появляются теперь апартаменты, которые можно считать компромиссом). Сложная геодезия, обусловленная множеством подземных водных течений и сложных подземных коммуникаций.

При строительстве всегда вопрос №1 – подключение к инженерным сетям. Ранее построенные не могут выдерживать бесконечную нагрузку, требуется либо модернизация существующих, либо строительство новых, и мы опять возвращаемся к вопросу земли и техническим особенностям.

Таким образом, в Москве очень сложная ситуация по возможности реализации проектов строительства, что приводит к росту издержек и увеличению конечной цены. Ограниченные возможности по развитию новых территорий не позволяют продавать проекты по цене ниже рынка.

Соответственно, сложившаяся цена квадратного метра в Москве – не прихоть мэрии, а рыночный показатель, сформированный комплексом факторов.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

– Стоимость проживания  в столице значительно выше, чем в регионах, соответственно, зарплатные ожидания, вернее даже, ожидания доходов у участников процесса тоже значительно выше. Соответственно, здесь больше откаты, взятки, воровство. Хотя очевидно, что мэр с этим борется, но кто сказал, что на смену уволенным нечистым на руку придут честные? Вот если бы руки рубить – может быть, кстати, мы к этому со временем и придем, с учетом темпов миграции из соответствующих стран. И это не только российская особенность. В столицах всегда жилье дороже.

Если берут по 200 тыс. руб., зачем продавать по 45? Это же глупость и этого не будет никогда. Даже если появится «социальное жильё» по 45, его скупят и перепродадут по рыночной цене.

Думаю, что реальные дела – это развитие регионов, а не бесконечное расширение и уплотнение столицы. Вот когда жизнь в ХМАО и даже в Воронеже или Твери будет по уровню сопоставима с московской, мы будем иметь выравнивание спроса, и, соответственно, цены продаж. Важно лишь начать вкладывать в Россию – именно в Россию, а не только в Москву и некоторые южные республики.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (1)

Alter Ego
18 июля в 20:26
Ссылка
А я ВАМ отвечу почему дешевого жилья не строят!ВЕЛИКА РОССИЯ-А ЖИТЬ НЕГДЕ! МОСКВА-ТО ОДНА!
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Поставил шефу ультиматум: он повышает мне зарплату или я увольняюсь. Долго спорили и пришли к компромиссу: он не повышает, а я не увольняюсь.

Еще анекдотов