Подать объявление
topkvadrat.ru / Стройки / От идеи до регистрации: восемь шагов к собственному дому

От идеи до регистрации: восемь шагов к собственному дому

Построить дом по всем правилам непросто, но дело того стоит Построить дом по всем правилам непросто, но дело того стоит
Автор: Михаил Мельников

01:52 / 15 октября 2013

Обновлено:

13:05 / 20 ноября 2013

Статья «От идеи до регистрации: восемь шагов к собственному дому» из номера «Квадратъ»

№49 от 21 октября 2013

Надоело ютиться по тесным городским квартирам, зависеть от соседей, от коммунальщиков, от лифта, от пробок? Собственный дом избавит от большинства этих проблем, ведь личное отдельное жильё из роскоши давно стало нормальным элементом цивилизованной жизни.

Восемь шагов к счастью

Счастье совсем близко. У нас есть участок земли с коммуникациями, желание построить дом и деньги на осуществление этого желания. У нас есть даже время и силы на то, чтобы организовать строительство. Не хватает только информации о том, как правильно всё сделать, чтобы не попасть впросак. «Квадратъ» составил для вас стратегический план из восьми пунктов. Разумеется, в каждом из них есть свои тактические тонкости, но сейчас мы представим общую картину сражения за свой собственный дом.

Весь процесс можно разбить на восемь этапов.

  1. Идея дома. Решаем, кто и как будет строить
  2. Пишем набросок задания. Обращаемся к архитектору или выбираем типовой проект
  3. Находим строительную компанию
  4. Составляем смету
  5. Заключаем договор
  6. Получаем все разрешения на строительство
  7. Строимся
  8. Принимаем работу

Базовое решение

На первом этапе вы должны понять, что хотите построить, и кто будет всем этим заниматься. Основных вариантов четыре, они зависят от вашего бюджета и ваших вкусов.

  • С бюджетом до полутора миллионов рублей строить имеет смысл не торопясь и самостоятельно, привлекая разве что друзей за спасибо и пиво. Проект тоже придётся писать самостоятельно или же покупать недорогой типовой.
  • Если у вас полтора-три миллиона рублей, имеет смысл нанять бригаду гастарбайтеров, а самому быть при них прорабом. Да, вам придётся жить на участке, контролировать гостей, но построят довольно быстро, а если повезёт, то и качественно.
  • За три-пять миллионов хорошая фирма построит вам хороший дом по типовому проекту, а за бóльшую сумму – и по индивидуальному.
  • А можно вообще не строиться в полном смысле этого слова, а купить сборный домик по типовому проекту. После того как вы получите разрешение на строительство, специально обученные люди привезут дом в разобранном виде, быстренько соорудят фундамент и поставят на него свой конструктор. Цена вопроса начинается от тех же начальных полутора миллионов за небольшой простенький дом.

В зависимости от выбранного вами варианта, некоторые идущие ниже разделы (выбор подрядчика, смета, договор) можно пропустить.

Многие недооценивают значимость предварительных работ и сбора документов. Помимо бумаг на землю, которые должны быть без единого изъяна, понадобится съёмка местности. По этой съёмке в дальнейшем: рассчитывается глубина залегания фундамента; по территории разводятся инженерные сети; отводится вода с дорожек. На проектные работы и подготовку обычно уходит около года.

Выбор или создание проекта

Любой проект начинается с ТЗ (технического задания), и как ни удивительно, создавать его вы будете сами. Это может быть как чёткий документ (что редкость), так и устно изложенный набор «хотелок» (самый частый вариант). Чтобы потенциальный исполнитель смог подобрать типовой проект или создать индивидуальный под ваши нужды, необходимо сразу сообщить ему максимум информации о том, чего вы хотите. Изменения в проекте на более поздних стадиях неизбежно ведут к заметному удорожанию работ.

Единственный вариант, при котором ТЗ не нужно, – это работа с каталогом строительной фирмы. Вам дают бумажный или электронный набор типовых схем, вы выбираете подходящую. Это самая простая организация работы для обеих сторон.

Однако если ваши жилищные или эстетические запросы столь оригинальны, что не подпадают под типовые проекты, приготовьтесь платить архитектору. Люди этой благородной профессии работают как на вольных хлебах, так и в штате строительных компаний. Качественный оригинальный проект вряд ли будут готовить меньше двух месяцев, а цена его составит не менее 200 тыс. рублей.

В любом случае добейтесь того, чтобы проект вам выдали на руки (не все любят это делать) – без этого документа могут возникнуть сложности с регистрацией вашей новой недвижимости.

Выбор подрядчика

С проектом на руках стоит искать подрядчика. Да, часто происходит наоборот – хотя бы потому, что за заказ постройки дома компания обычно обещает «проект бесплатно»; как мы упоминали выше, при таких экспресс-вариантах можно пропустить ряд пунктов нашего описания.

Мы бы порекомендовали провести небольшой тендер – предложить проект нескольким работающим в вашем регионе фирмам для составления сметы. Да, это дополнительные расходы, в Подмосковье смета обойдётся в 5-8 тыс. руб., однако итоговая экономия может оказаться гораздо весомее.

На семью из 3-5 человек вполне хватает 150-170 кв. м. На такой площади в трёх уровнях (два этажа и подвал) легко помещаются три спальни, гардеробная, кабинет, гостиная, столовая с кухней, гостевая спальня, прихожая, сауна и котельная. Изобилие площади – не всегда хорошо: зачем вкладывать деньги в пыльный воздух неиспользуемых помещений?

После получения нескольких смет начинаем их анализировать. Мы не государственная контора, обязанная почти не глядя принимать самое дешёвое предложение. Вообще, если вариантов больше пяти, имеет смысл не глядя выбросить в корзину самый дорогой и самый дешёвый и выбирать среди остальных. Причём внимательно смотрим на все пункты – цены, материалы, сроки. У каждого заказчика, естественно, своя градация предпочтений: кому-то надо дёшево, кому-то надёжно, кому-то быстро.

Требования к выбранной компании:

  • на рынке давно (если недавно, то как минимум узнать, где работало руководство ранее; иногда стоит предпочесть молодые компании, но это скорее исключение);
  • имеет хороший сайт;
  • предоставляет адреса уже построенных домов;
  • сотрудники разговаривают спокойно, не уходя от ответов на прямые вопросы.

Составление сметы

То, что вам насчитали на прошлом этапе, – это лишь ориентировочная сумма. Теперь нужна полновесная смета, которая ляжет в основу договора.

Иногда говорят, что невозможно учесть всё, и предлагают лишь приблизительные расчёты. Это либо лень, либо заведомое желание впоследствии взвинтить цену. Грамотные строители могут предусмотреть даже количество требуемых гвоздей.

В правильной смете указаны:

  • все работы по строительству и их стоимость;
  • все материалы и их стоимость;
  • накладные и расходы (транспортировка, стоимость услуг менеджеров);
  • непредвиденные расходы (эта сумма не должна составлять более 10-15% от общей суммы).

Заключение договора

Типовой договор с подрядчиком – штука ненадёжная. Не подписывайте его автоматически, покажите адвокату, посоветуйтесь. Не стесняйтесь настаивать на изменении деталей: вы – клиент. Договор должен быть предельно конкретным, подразумевающим серьёзную ответственность подрядчика в случае неисполнения условий.

Договор – не формальная бумажка, не мелочь для уважаемых людей, а гарантия вашей финансовой безопасности в отнюдь не пустячной сделке.

Иногда, чтобы обезопасить себя от крупных потерь, люди заключают договоры не на все работы оптом, а поэтапно. Подписали на фундамент, сделали, понравилось – идём на следующий этап (установка «коробки»), не понравилось – к другому подрядчику.

Типичные статьи договора подряда на строительство

  • Предмет договора
  • Стоимость работ по договору
  • Обязательства Подрядчика
  • Обязательства Заказчика
  • Сроки выполнения работ
  • Платежи и расчёты
  • Производство работ
  • Охрана работ
  • Обстоятельства непреодолимой силы
  • Приёмка законченного строительством объекта
  • Гарантии
  • Лицензии (сертификаты)
  • Имущественная ответственность сторон
  • Расторжение договора (по инициативе заказчика и подрядчика)
  • Особые условия

Примерный перечень документов, прилагаемых к договору подряда на строительство

  • Акт о передаче Подрядчику площадки под строительство
  • График передачи Подрядчику проектной и разрешительной документации
  • Ведомость определения договорной цены на строительство объекта
  • График производства строительно-монтажных работ
  • График финансирования строительно-монтажных работ
  • График передачи Подрядчику оборудования и материалов
  • График выполнения пусконаладочных работ
  • Перечень услуг, представляемых Заказчиком (например, питание на объекте)
  • Перечень документов, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию
  • Дополнительные соглашения, заключаемые сторонами в ходе строительства

Просим разрешения

Получить такое разрешение в России, с одной стороны, несложно, с другой – не быстро. При самостоятельном строительстве документы придётся собирать самостоятельно, при обращении в строительную компанию вам с этим помогут. Далее пишется письмо на имя главы местной администрации (наиболее распространённый вариант) или в централизованный аппарат региона (например, в Москве и области). В каждом регионе свои правила и свои сроки. В Москве получение документов на землю занимает до трёх месяцев, проектное заключение – до 60 дней (Мосгорэкспертиза будет проверять качество вашего проекта), выдача разрешения при полном комплекте документов – 14 дней. Злые языки говорят, что с помощью некоторых материальных вложений можно заметно ускорить процесс.

Кстати, на этом бумажная волокита не кончается. Когда строительство завершится, необходимо будет надлежащим образом сообщить об этом в БТИ и в региональное отделение Государственного реестра строений и сооружений.

Собственно строительство

Главная часть процесса, как ни странно, отнимает едва ли не меньше всего времени и сил – хотя больше всего нервов, но удовольствие того стоит. В двух шагах о строительстве не рассказать, это тема для отдельной статьи.

Принимаем работу

Когда подрядчик заявит, что «всё готово», не верьте. Начинается увлекательная игра в прятки: вы осматриваете дом и ищете, где спрятались недоделки. Разумеется, бóльшую их часть уже нашли и исправили в ходе работ, но сейчас – последний шанс. Всё, что вы нашли до вашей подписи на акте, – проблемы подрядчика. Всё, что позже, – ваши. Разумеется, вылезшие впоследствии недостатки могут стать поводом для обращения в суд, но реальной судебной практики по таким делам мало: ваша подпись на акте приёмки-передачи является серьёзным аргументом против вас.

Подрядчик будет торопить – не спешите, иногда на проверку качества работ нужно несколько дней. Кстати, имеет смысл прописать в договоре пункт о том, что последняя часть вашей оплаты поступит подрядчику только после приёма работы: это стимулирует следить за качеством.

А после всех хлопот не забудьте устроить прощальный ужин работягам. Будет шумно и нетрезво, но соседи поймут: они и сами когда-то застраивались. Расставаться с людьми надо по-доброму, тем более это, возможно, не последний дом в вашей жизни.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Чтобы скорее бросить курить, решил поспорить на это сам с собой. Проспорил и попал на пиво.

Еще анекдотов