Подать объявление
topkvadrat.ru / Стройки / Долевое строительство: как правильно проверить застройщика

Долевое строительство: как правильно проверить застройщика

Автор фото: Александр Кряжев Автор фото: Александр Кряжев
Автор: Михаил Найдён

19:09 / 12 ноября 2014

Обновлено:

14:49 / 13 ноября 2014

Перспективы оказаться в ряду обманутых дольщиков едва ли обрадуют покупателей квартир «на котловане». Несколько советов о том, как проверить компанию-застройщика перед приобретением жилья в строящемся доме, чтобы уменьшить подобные риски.

Только ДДУ

Покупать жильё в строящихся домах крайне желательно только через заключение договора долевого участия (ДДУ), или приобретая права требования по таким договорам. Заключение ДДУ регулируется законом о долевом участии в строительстве многоквартирных домов (ФЗ-214).

Формально разрешено покупать квартиру «на котловане» и по-другому, например, через внесение пая в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Однако ряд экспертов крайне не советуют этого делать.

Кто строит: реклама и реальность

Необходимо заключать договор долевого участия именно с той компанией, на имя которой выдано разрешение на строительство дома, где вы собираетесь купить квартиру. Именно данного конкретного застройщика и стоит проверить перед заключением договора.

Кстати, не столь редко крупный девелопер реально представляет собой конгломерат разных юридических лиц, объединённых под одним торговым брендом. Учредители «большого» застройщика могут создать некоторые из таких юрлиц чуть ли не под строительство конкретного дома.

Заключать ДДУ с подобными «фирмами-однодомками» лучше не стоит. Такую компанию-«прокладку» могут финансово обнулить и ликвидировать в любой момент. Даже до окончания строительства или практически сразу после него (что исключит возможность предъявить претензии в связи со срывом сроков или плохим качеством строительства/отделки).

В условиях возможного экономического кризиса вероятность подобного развития событий существенно повышается. При этом сам «большой» девелопер едва ли пострадает столь сильно, как может показаться на первый взгляд (даже в плане репутационных потерь).

Анализ основных документов

В соответствии с ФЗ-214, фирма-застройщик как юридическое лицо имеет право заключать договоры долевого участия в строительстве, только если:

  • опубликовала проектную декларацию об объекте строительства (как правило, на своём сайте);
  • имеет разрешение на строительство многоквартирного дома;
  • имеет свидетельство о праве собственности на земельный участок, где ведётся строительство, или заключил договор его аренды.

Как минимум в пакете данных документов стоит проверить следующее. Во-первых, как скоро истекает срок разрешения на строительство. Необходимо удостовериться, что дом можно достроить и ввести в эксплуатацию до тех пор, пока истечёт этот срок. Без детального знакомства с ходом работ определить это сложно даже профессионалу. Однако возможны ситуации, когда разрешение на строительство застройщику на 99% придётся продлевать. Например, если у дома только-только заложен фундамент, а срок разрешения истекает через пару месяцев. В таком случае ДДУ лучше не заключать.

Во-вторых, необходимо доподлинно удостовериться, каково целевое предназначение (разрешённое использование) земельного участка, где ведётся стройка. Такое разрешённое использование должно быть только «строительство многоквартирного жилого дома».

Если земля под строительство находится в аренде, необходимо попросить для ознакомления договор аренды земельного участка. Там эта информация есть. Если же земля находится в собственности, желательно попросить у застройщика относительно недавнюю выписку на участок из ЕГРП. Нужные данные в ней тоже присутствуют.

В качестве альтернативы застройщик может предоставить свидетельство о праве собственности на землю. Однако если этот документ выдан давно, лучше настоять на свежей выписке из ЕГРП (в крайнем случае, заказать её самостоятельно в Росреестре, узнав у застройщика кадастровый номер участка под строительство).

Поют ли финансы романсы

Также не лишне изучить финансовую документацию девелопера. В соответствии с 214-ФЗ (ст. 20, п. 2, п/п 5, п/п 6), компания-застройщик обязана предоставить любому обратившемуся лицу, во-первых, утверждённые годовые отчёты, во-вторых, бухгалтерскую отчётность за три последних года, и в-третьих, подготовленное независимым аудитором заключение о деятельности компании за последний год.

Если вся эта документация не будет в той или иной степени впрямую сфальсифицирована, она позволит сделать вывод о том, насколько устойчиво финансовое положение строительной компании.

Если вы не обладаете достаточными знаниями, чтобы проанализировать документы самостоятельно, лучше обратиться к независимым специалистам в сфере бухгалтерского учёта.

Также застройщик обязан публиковать информацию о финансовом результате текущего года и о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации конкретного строящегося дома (214-ФЗ, ст. 20, п. 1, п/п 6). Если вы не нашли данной информации, вы праве потребовать её у представителей девелопера для ознакомления.

А что уже построено?

Важно выяснить и максимум информации о тех домах, которые уже построила компания-застройщик. Причём именно то юридическое лицо, с которым вам предлагают заключить ДДУ.

В соответствии с ФЗ-214, девелопер обязан публиковать информацию о своём полном или частичном участии в строительстве любых объектов недвижимости за последние три года (ст. 20, п. 1, п/п 4). Причём с указанием того, где находятся эти объекты, каковы были сроки их ввода в эксплуатацию (по проекту и фактически). В первую очередь, будет важно уточнить информацию о строительстве многоквартирных жилых домов.

Не лишне будет выяснить и то, насколько качественно были построены эти многоквартирные дома, каковы в целом претензии покупателей квартир в них. Проще всего найти эту информацию на независимых интернет-форумах, которые часто создают инициативные группы новых собственников жилья (например, на таком).

Успеть или перестраховаться

Возможно, в офисе застройщика вы услышите фразы вроде таких: «Пока вы будете изучать документы, лучшие квартиры по самым выгодным ценам уже раскупят». Как к ним относиться – решать вам.

В частности, по данным Росреестра, число сделок с недвижимостью в России за последние месяцы в сравнении с тем же периодом прошлого года ощутимо упало. А значит, упал и спрос на недвижимость в целом. Однако при этом за аналогичный период число зарегистрированных договоров долевого участия выросло чуть ли не наполовину (точнее, на 43%). 

Тем не менее, учитывая ряд косвенных факторов (текущую ситуацию на рынке аренды жилья, положение дел в экономике в целом), можно предположить: ажиотажного спроса на квартиры в строящихся домах, скорее всего, не будет. Ни в ближайшее время, ни впоследствии. Потому торопиться не стоит. При этом детальная проверка компании-застройщика даст хоть какие-то гарантии получения квартиры и снизит риски оказаться в ряду обманутых дольщиков

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (1)

Alter Ego
27 апреля в 12:33
Ссылка
Now I know who the brainy one is, I'll keep lokniog for your posts.
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


– Здравствуйте, в эфире передача «Квартирный вопрос». Мы в гостях у Маши и Паши, они бомжи. Поэтому сегодня мы будем ремонтировать Курский вокзал!

Еще анекдотов