Подать объявление
topkvadrat.ru / Стройки / Апартаменты и квартира: найдите девять отличий

Апартаменты и квартира: найдите девять отличий

С юридической точки зрения апартаменты не являются жильём С юридической точки зрения апартаменты не являются жильём
Автор: Михаил Найдён

10:00 / 27 августа 2013

Обновлено:

15:07 / 2 сентября 2013

Статья «Апартаменты и квартира: найдите девять отличий» из номера «Квадратъ»

№42 от 2 сентября 2013

В качестве альтернативы жилью в новостройках всё чаще называют апартаменты - своеобразное «недожильё» без права прописки. Что такое апартаменты и в чем отличие этого типа недвижимости от квартир – в нашем обзоре.

Отличие первое: апартаменты дешевле

Цена за «квадрат» в апартаментах комфорт-класса дешевле, чем в квартире аналогичного типа на 10%, бизнес-класса – на 15% (по оценкам экспертов в сфере недвижимости).

В «старой Москве» средняя цена апартаментов комфорт-класса 123,5 тыс. рублей за кв. м, соответствующих им квартир – 146 тыс., недавно отмечал в комментарии РИА «Новости» руководитель аналитического отдела компании Est-a-tet Денис Бобков.

По данным компании «НДВ-Недвижимость» на июль 2013 года, топ-3 самых дешёвых апартаментов в Москве по средней стоимости «метра»:
1.      апарт-комплекс «Царицино-2» (113,8 тыс. за «квадрат»),
2.      МФК «Флотилия» (125,7 тыс. за «квадрат»),
3.      МФК «Водный» (129,4 тыс. за «квадрат»).

Отличие второе: у застройщика апартаментов нет обязательств по социальной инфраструктуре

Относительная дешевизна апартаментов во многом основана на том, что застройщик крупных комплексов не обязан возводить социальную инфраструктуру и, как правило, этого не делает. Прежде всего, речь идёт о школах, поликлиниках и детских садах.

Риелторы часто повторяют: это не критически острая проблема, ряд апарт-комплексов строится в районах с уже сложившейся инфраструктурой. Якобы при острой необходимости можно воспользоваться ей, тем более что право зарегистрироваться по месту пребывания во многих апартаментах у их владельцев сохраняется.

Но не стоит забывать: объёмы продаж в относительно крупных комплексах могут быть значительны, и есть риск, что городская «социалка» в конкретном районе такого прироста «неучтённых» пользователей не потянет. Например, в МФК «Водный» сейчас в продаже более 500 апартаментов, в «Царицино-2» – почти 1000.

Однако, как заявил и. о. руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин, в следующем 2014 году в столице могут быть приняты строительные нормы, по которым обязательства возводить социальную инфраструктуру возложат и на компанию-застройщика апартаментов. По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, введение подобных обязательств для застройщиков приблизит стоимость апартаментов к стоимости квартир.

Отличие третье: в апартаментах невозможно зарегистрироваться по месту жительства

Юридически апартаменты жильём не являются, поэтому получить регистрацию по месту жительства («постоянная регистрация» или «прописка») в таких помещениях нельзя.

Вопрос с правом регистрации по месту пребывания («временная регистрация») в апартаментах также не однозначен. По умолчанию, такое право у владельца апартаментов возникает тогда, когда здание, в котором они находятся, имеет статус гостиницы или апарт-отеля.

Отличие четвёртое: стоимость коммунальных услуг в апартаментах дороже

Стоимость услуг ЖКХ для собственников апартаментов дороже стоимости аналогичных услуг для собственников жилья.

Ряд риелторов отмечали в СМИ, что стоимость коммунальных услуг для владельцев апартаментов дороже примерно на ставку НДС (18%). На самом деле ситуация может быть разной. Например, если сравнить действующие тарифы ЖКХ для жилых помещений и апартаментов:

  • тепловая энергия (отопление) для апартаментов дороже на 22%,
  • горячая вода в апартаментах дороже на 21,5%,
  • холодная вода и канализация в апартаментах дороже на 9,3%.

При этом стоит иметь в виду – если инженерные сети апартаментов соединены с сетями ресурсосберегающих организаций не напрямую, а через сети посредников, то платить за ЖКХ придётся ещё больше.

Отличие пятое: субсидию в апартаментах получить нельзя

Владельцы апартаментов, в отличие от собственников жилых помещений, не имеют права получать от государства субсидии на оплату услуг ЖКХ, если величина их ежемесячного дохода за последние полгода не превысит установленные в Москве нормативы. Такие субсидии выделяются региональными и местными властями на основании Жилищного кодекса, а владение апартаментами под его действие не подпадает.

Впрочем, как утверждают защитники апартаментов, относительная дешевизна по сравнению с аналогичными по классу квартирами «перекроет» повышенные затраты на ЖКХ лет на 20-30 вперёд.

Отличие шестое: со следующего года налог на апартаменты, возможно, будет больше, чем на жилые помещения

Как ранее писали в СМИ, с 2014 года максимальная ставка налога на объекты недвижимости для жилых помещений может составить 0,1% от кадастровой стоимости, для нежилых (куда входят и апартаменты) – 0,5%. Правда, это вовсе не значит, что владельцы апартаментов будут платить сразу в пять раз больше. На федеральном уровне устанавливаются только предельные налоговые ставки, а конкретные ставки устанавливает региональный (в Москве и Петербурге) или местный орган законодательной власти.

Отличие седьмое: юридические «тонкости» в вопросах владения общим имуществом здания с апартаментами

В соответствии с Жилищным кодексом, все технические помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома (чердаки, подвалы и пр.) находятся в долевой собственности собственников жилых помещений. В отношении апартаментов такой специальной нормы нет.

Что данный законодательный пробел в законодательстве значит на практике? Допустим, покупатель решает приобрести апартаменты и заключает договор купли-продажи с застройщиком. Если предмет договора – только апартаменты, то право собственности на остальную часть здания останется у застройщика, поясняет адвокат по недвижимости Светлана Жмурко. А это значит, например, что он будет вправе навязывать собственникам услуги «своей» управляющей компании, поскольку останется владельцем технических помещений и инженерных сетей.

Отличие восьмое: сложности в организации собственниками самостоятельного управления зданием с апартаментами

По закону, прямые аналоги товариществ собственников жилья (ТСЖ) для управления нежилыми зданиями собственникам создавать нельзя. Тем не менее, для подобных целей закон не запрещает создавать организации других организационно-правовых форм. По словам адвоката Олега Сухова, собственникам в данном случае удобно или учредить некоммерческое партнерство, или заключить договор о совместной деятельности (договор простого товарищества).

Отличие девятое: получать разрешение на перепланировку помещений апартаментов, как правило, не нужно

Напомним, с юридической точки зрения, апартаменты не являются жильём, а сами здания с апартаментами – не являются жилыми. Соответственно, в данном случае вопросы перепланировки помещений в них регламентируются общими нормами Градостроительного кодекса.

Согласно Градкодексу, если «изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности» нежилых зданий, их реконструкция разрешения не требует.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (2)

Dmitry
11 марта в 10:44
Ссылка
Есть отличная бесплатная онлайн система для выявления юридических рисков при покупке недвижимости: www.riskover.ru
Ответить
Alter Ego
11 сентября в 16:24
Ссылка
Стоимость может быть выше, а не дороже.
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Вчера выбил на скале "Конец света наступит в 2999 году. В полдень." Не доживу, конечно. Но прикольно.

Еще анекдотов