Подать объявление
topkvadrat.ru / Сделки / «За стеклом»: европейские рынки недвижимости выстроились по степени прозрачности

«За стеклом»: европейские рынки недвижимости выстроились по степени прозрачности

Должна ли недвижимость быть прозрачной? Должна ли недвижимость быть прозрачной?
Автор: «Квадратъ»

18:32 / 25 июня 2014

Обновлено:

18:17 / 25 июня 2014

Всегда полезно посмотреть на себя со стороны. Можно узнать, например, что с точки зрения Европы единого рынка недвижимости в России просто не существует, потому что Москва, Петербург и, например, Грозный – три разных мира. Впрочем, ни один из них прозрачным не назвать.

Портал европейской недвижимости ee24.ru указывает, что в большинстве европейских стран – прозрачные рынки недвижимости. Это означает, что сделки проходят быстро и безопасно, действия государства в налоговой и законодательной сферах прогнозируемы, а регуляторы в полной мере раскрывают финансовую информацию.

Лидеры рейтинга Global Real Estate Transparency Index по Европе – Великобритания, Франция, Нидерланды, Ирландия и Финляндия. Печальнее всего дела обстоят в Словении, Сербии, Болгарии и, предсказуемо, в регионах России, на Украине и в Белоруссии.

Крайне и просто прозрачные

Только девять стран мира были признаны специалистами «крайне прозрачными». Среди них – пять европейских рынков недвижимости: Великобритании (1), Франции (5), Нидерландов (7), Ирландии (8) и Финляндии (9). Остальные места в «большой девятке» удерживают США, Австралия, Новая Зеландия и Канада.

В большинстве стран Европы рынки названы «достаточно прозрачными» – здесь и Швеция с Норвегией, и Испания с Португалией, и Германия с Польшей, и Австрия с Венгрией, и Италия со Швейцарией.

Эксперты отмечают, что Европа в целом остаётся средоточием свободных транспарентных рынков, куда стекаются инвестиционные потоки со всего мира. Наиболее востребованными, как и прежде, являются Лондон, Париж и крупные города Германии: прозрачность тамошних рынков привлекает инвесторов в недвижимость.

Итак, лучшим рынком недвижимости на планете стала Великобритания, а на европейском континенте – Франция. Франция добилась высоких показателей во многом из-за проведения политики открытых данных, то есть из-за всеобъемлющего раскрытия информации о деятельности органов власти в центре и на местах. Ирландия в этом году превратилась из «достаточно прозрачной» в «крайне прозрачную» благодаря буму на рынке недвижимости, а также успешной работе «плохого банка» NAMA с долговой недвижимостью.

Прозрачность рынков недвижимости

Внутри каждой страны БРИКС эксперты выделяют несколько рынков и сравнивают их на равных с другими государствами. Для России есть три эшелона – Москва, Петербург и остальные регионы. Москва и Петербург находятся в полупрозрачном блоке, поэтому на карте Россию отождествляют именно с ними. В то же время российские регионы – в малопрозрачном блоке, что на карте не отражено.

Полупрозрачные

При движении взгляда по карте направо начинаются проблемы. К третьему эшелону – «полупрозрачных» – относятся Словакия, Румыния, Греция, Турция, Хорватия и две российские столицы (ситуация по России настолько неравномерна, что Москву, Петербург и все остальные регионы выделили в три разные группы и сравнивают наряду с другими странами).

При этом Румыния сделала большой шаг на пути к прозрачности рынков и вошла в пятерку лидеров по улучшению позиций в рейтинге. Страна активно приводит своё законодательство в соответствие с требованиями Евросоюза, а также показывает определённые успехи в борьбе с коррупцией и в повышении эффективности судебной системы.

Турция, которая раньше год от года улучшала свои показатели, в нынешнем рейтинге смогла приплюсовать буквально доли процента. При этом покупка недвижимости в Стамбуле по-прежнему рассматривается как весомая инвестиция, чего не сказать о небольших турецких городках.

Малопрозрачные и полностью закрытые

К четвёртой группе государств относятся те, что сумели добиться лишь «низкой» или «малой» прозрачности своих рынков недвижимости. В Европе таковых немного – это Словения, Сербия, Болгария, а также российские регионы и Украина. Ну а в пятую, совсем «непрозрачную» группу попала только Беларусь, оказавшись в мировом рейтинге на позиции между Пакистаном и Анголой. Многим ли придёт в голову инвестировать в ангольскую недвижимость?

Эксперт портала европейской недвижимости ee24.ru Кирилл Озеров комментирует печальную позицию нашего ближайшего союзника:

«В Беларуси хуже всего с блоком «работа финансовых регуляторов» (прозрачность финансовой деятельности компаний, строгость стандартов бухучёта, уровень детализации финансовой отчётности, частота выходов финансовых отчётов, наличие их на английском, приглашение независимых директоров (нанятых извне, не членов компании) и т. п.). Тут Беларусь получила 5.0 негативных баллов по шкале от 1.0 до 5.0. Иными словами, страна как раз и критикуется за её закрытость, тайну всего и вся, отсутствие информации и невнедрение признанных международных стандартов».

Хотя сложно понять, зачем живущей в условиях вечных санкций Беларуси переводить свои отчёты на английский язык. Судя по всему, авторы рейтинга просто не смогли ничего узнать о белорусском рынке ввиду отсутствия в их коллективе нормального переводчика.

Что до остальных «двоечников», то Сербия улучшила результаты по сравнению с рейтингом 2012 года, в то время как положение на столь популярном среди россиян рынке недвижимости Болгарии ухудшилось. Привлекательность Сербии обеспечивается началом в январе 2014 года переговоров о вступлении в Евросоюз – а это повлечёт кардинальные перемены в её законодательстве. А Болгария, страна Евросоюза, почти целиком ориентирована на российских покупателей, что в глазах составителей рейтинга выглядит позором.

В прошлый раз страны Центральной Европы были лидерами по увеличению прозрачности рынков в 2006 году – после присоединения к ЕС Польши, Чехии, Венгрии, Словакии и Словении.

Критерии составления рейтинга

Теперь несколько слов о том, что такое Global Real Estate Transparency Index, и из каких показателей складываются итоговые результаты. Индекс прозрачности рассчитывается каждые два года, в последней версии – для 102 рынков недвижимости. Именно рынков, поскольку страны БРИКС разделены в рейтинге на несколько географических сегментов.

Гораздо сложнее – с критериями, которых целых 115. Примечательно, что только 56 критериев являются количественным, при этом их доля в итоговом результате составляет 35,5%. Оставшиеся 59 критериев являются качественными, то есть субъективными, и высчитываются на основе ответов экспертов по шкале от 1 (наиболее прозрачные) до 5 (непрозрачные). Дальше больше: 115 критериев сводятся в 13 тем, а они, в свою очередь, – в пять больших тематических блоков.

  1. В первом блоке оцениваются показатели эффективности и результативности. Это наличие индексов цен на недвижимость, доля институциональных инвесторов на рынке, независимость и качество оценочной деятельности сторонних фирм и т. д.
  2. Второй блок – рыночные показатели: наличие и длительность временных шкал, отражающих различные количественные данные (аренду, доходность, заполненность (загрузку) разных видов недвижимости и т. п.).
  3. В третьем блоке рассматривается работа финансовых регуляторов – как часто выходят отчёты о положении дел на рынке, насколько они детализированы, доступны ли английские версии.
  4. Четвёртый блок касается законов – здесь собрано всё о регистрации недвижимости и о налогах на неё.
  5. Пятый блок посвящён процессу транзакции, то есть совершения сделки: всегда ли предоставляется полная предпродажная информация, прозрачны ли аукционы, честны ли риелторы.

Полная версия рейтинга прозрачности рынков с использованием материалов экспертов JLL доступна на сайте ee24.ru.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Разбирая старые вещи в шкафу, можно найти много интересного и пять раз кота.

Еще анекдотов