Подать объявление
topkvadrat.ru / Сделки / Нужно ли досрочно погашать ипотечный кредит?

Нужно ли досрочно погашать ипотечный кредит?

Автор: Ольга Моисеева

15:08 / 19 мая 2014

Обновлено:

16:57 / 19 мая 2014

К досрочной выплате ипотеки банки относятся примерно так же, как к просроченным платежам, то есть отрицательно. Заёмщик, конечно, кое-что выигрывает, расплачиваясь с банком досрочно.

Просчитаем все плюсы и минусы такого варианта. Они зависят как от вида кредита, так и от реального положения экономики в настоящий момент.

Быстрее платит – значит, боится?

Немного статистики: из десяти взятых кредитов два погашаются досрочно. При этом особенно стараются поскорее рассчитаться с банком заёмщики, взявшие именно ипотечный кредит. Они напряжённо отслеживают скачки курсов валют и при первой же возможности спешат в банк, чтобы хоть на пару месяцев приблизить заветный день свободы от кредита. Наученные горьким опытом, российские заёмщики постоянно находятся в тягостном ожидании очередного «чёрного августа». Чтобы не стать жертвой финансового кризиса, они стараются выплатить свои долги как можно быстрее.

Почему банки не хотят досрочного погашения?

Неискушённый человек может удивиться: ведь надо, казалось бы, радоваться, если тебе возвращают долг досрочно, причём с процентами! Более опытный заёмщик в ответ на это соображение усмехнётся. Ведь погашение кредита раньше времени – это упущенные возможности материальной выгоды для банка.

Чтобы было понятнее, давайте разберёмся в вопросе подробно. Предположим, заёмщик попал в сложную ситуацию и прекратил выплаты. Банк не пострадает: просроченный долг всегда можно взыскать через суд или с помощью коллекторских агентств. А это означает получение с должника дополнительных штрафов, начисление пени, продажу имущества должника и много других приятных для банка моментов.

Теперь – обратная ситуация: клиент погашает долг быстрее, чем планировалось. Сотрудникам банка приходится менять график платежей, то есть уменьшать проценты, причём не в свою пользу. Поверьте, не ради этого вам выдают крупные суммы денег!

Главная статья доходов любого банка – комиссионные и проценты, взимающиеся с любых видов кредитов. Чем крупнее сумма кредита – тем больше процентов получит банк, тем богаче он станет. Чем длиннее составленный график платежей – тем более длительное время у банка будет стабильный доход.

Банки стараются помешать досрочному погашению

Маленький пример. Вы берёте кредит на сумму 100 тыс. рублей. Срок кредита составляет, предположим, 12 месяцев. При этом вычислена эффективная процентная ставка, которая составляет 24% годовых. Посчитав, вы убедитесь, что за 12 месяцев должны будете выплатить банку 124 000 рублей. Но тут вы получаете более высокую должность, ваши доходы вырастают, и вы ухитряетесь полностью погасить кредит за три месяца вместо 12-ти.

Оставшиеся девять месяцев, на протяжении которых вы должны были бы платить банку проценты, оборачиваются для банка недополученной выгодой в размере 18 тыс. рублей. Приведённые цифры, заметьте, гораздо ниже, чем обычно составляют ипотечные кредиты.

Банки научились частично страховаться от досрочного погашения. Это происходит во время заключения договора, в процессе расчёта аннуитетного платежа. Аннуитет включает в себя, кроме основной суммы, взятой в кредит, ещё и проценты и стоимость комиссии. Основную часть процентов с заёмщика берут «наперёд». Получается, что основная сумма ежемесячного взноса идёт на обслуживание не самой кредитной суммы, а процентов.

С приближением окончания срока договора проценты уменьшаются. Если же вы вдруг решили погасить кредит досрочно – ломается весь график. Более того: досрочное погашение переводит банк из статуса кредитора в статус должника! То есть заёмщик получает право потребовать перерасчёта процентов и вернуть напрасно выплаченные деньги обратно. Сегодня заёмщики прекрасно разбираются в законодательстве и заваливают суды исками по этим проблемам.

Банки всячески мотивируют своих клиентов не погашать кредиты раньше времени. Задействуются, например, моратории на погашение (они охватывают период от 3 до 6 месяцев), нередко в самом договоре прописываются всевозможные комиссии. И к этому сложно придраться: ведь заёмщик поставил под документом подпись, значит, со всем согласен! А ведь запрет на досрочное погашение незаконен…

Насколько выгодно досрочное погашение для заёмщика?

Многие подсознательно боятся инфляции и роста цен, который неминуемо за ней следует. Но, если вдуматься, для должников инфляция – как раз очень выгодная штука. Процентные ставки увеличиваются всегда медленнее, чем потребительские цены. А значит, должник фактически отдаёт банку меньше, чем взял, хотя сумма не изменяется. Каждый следующий ежемесячный платёж «весит» меньше, чем предыдущий, и расставаться с ним легче.

Когда возникает угроза девальвации, наибольшие переживания выпадают заёмщикам, взявшим кредит в валюте. Если ваша зарплата начисляется в рублях, а кредит нужно погашать в долларах или евро, малейшие признаки финансовой нестабильности в обществе должны побудить вас погашать кредит досрочно. В противном случае во много раз возрастут расходы на обслуживание вашего долга.

Если у вас нет возможности досрочно погасить валютный долг, добивайтесь расторжения договора и заключения нового, в рублях. Нередко банки соглашаются на это. Это несколько облегчит положение заёмщика.

Ипотека: досрочное погашение – это выгодно!

Преимуществ досрочного погашения ипотеки – масса:

  1. Экономия на высоких процентах.
  2. Получение собственности, которая становится вашим активом и которой вы можете распоряжаться по своему усмотрению.
  3. Возрастание социальной мобильности.
  4. Возможность расторгнуть обязательный договор страхования и не платить по нему деньги.

Если же говорить о недостатках, то среди них можно назвать сложность с изысканием необходимой суммы для погашения кредита. Кроме того, существует риск снижения доходов.

Если же у вас имеется реальная возможность рассчитаться с банком досрочно – не упускайте её: в любом случае, вы останетесь в выигрыше.

Последний совет. Прежде чем решаться на досрочную выплату кредита, внимательнейшим образом изучите текст договора. И запомните: более благосклонно банки относятся к тем, кто погашает кредит ближе к концу срока выплаты. Заёмщики, решившие разделаться с кредитом в начале срока, рискуют оказаться в «бан-листе», то есть в «сером списке», и при следующих обращениях им могут отказать в кредите: ведь такие заёмщики мешают банкам получать выгоду.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (8)

Alter Ego
20 мая в 19:35
Ссылка
Банки научились частично страховаться от досрочного погашения. ... Основную часть процентов с заёмщика берут «наперёд». - бред полный, автор явно не в теме. Проценты начисляются исключительно на остаток долга(ОД) и не могут браться "наперед". А если хочется быстрее сократить ОД, то погашай досрочно или изначально сокращай срок, те самым увеличив Ежем платеж.
Ответить
Alter Ego
25 мая в 12:24
Ссылка
Полностью согласен!
Ответить
Alter Ego
01 июня в 09:54
Ссылка
Вот вы пишете бред,аннуитент и диффер.это основные платежи по кредитам,но в последнее время дифференц стал банкам не выгоден и его почти не применяют.Многие банки и на этом неплохо нагрели руки.При досрочном погашении кредита банк не пересчитывает проценты в сторону уменьшения,а тупо сокращает срок выплат.Заемщику это крайне не выгодно,так как теряется смысл такого банковского действия,как рефинансирование старых кредитов.На это тоже стоит обратить внимание ЦентроБанку России!
Ответить
Alter Ego
05 июня в 12:44
Ссылка
Возьмите кредитный калькулятор и посмотрите сколько из ежемесячного платежа идёт на погашение долга (ОД), и сколько идёт на погашение процентов по кредиту. Однако идею при возможности досрочно гасить долг я поддерживаю.
Ответить
Alter Ego
21 мая в 09:06
Ссылка
Alter Ego явно не знаком с ануитентными платежами. Именно так и распределяются в них проценты, примерно 9 к 1, где 9 частей-проценты, а 1 часть-ОД
Ответить
Alter Ego
22 мая в 13:21
Ссылка
кто знаком с арифметикой не по ЕГЭ, спокойно разберется в любом платеже
Ответить
Alter Ego
22 мая в 14:19
Ссылка
Статья совершенно безграмотная. Особенно понравилось про аннуитет. Автор, на досуге, откройте любой ипотечный калькулятор и посмотрите от чего берутся проценты, от основной суммы долга за ПЕРИОД платежа. График платежей пересчитывается любом банке автоматически, мораторий на досрочное погашения законодательно запрещен, банк конечно теряет проценты при досрочной выплате, но он тут же пускает деньги в оборот, только с актуальной ставкой, так что банк тоже выигрывает - он уменьшает свои риски.
Ответить
Alter Ego
26 мая в 14:28
Ссылка
Если банкиры не понимают того что при досрочном погашении появляется возможность взять новый кредит, то это недалекие люди, как впрочем, судя, по службам безопасности банков, это так и есть, у солдафона одна извилина, и то от фуражки
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


С женой я не спорю: бесполезно. С ней даже навигатор соглашается.

Еще анекдотов