Подать объявление
topkvadrat.ru / Сделки / Купить квартиру и потерять её: 5 «подводных камней» для новых собственников

Купить квартиру и потерять её: 5 «подводных камней» для новых собственников

Автор: Михаил Найдён

16:38 / 30 января 2014

Обновлено:

15:58 / 3 февраля 2014

Статья «Купить квартиру и потерять её: 5 «подводных камней» для новых собственников» из номера «Квадратъ»

№64 от 3 февраля 2014

С какими рисками может столкнуться покупатель квартиры, если так называемая «юридическая чистота» жилья до сделки проверялась не очень тщательно?

1. Неправильная приватизация

Вероятна ситуация, когда при приватизации квартиру оформили в собственность не все её наниматели, которые имели на это право. В частности, до августа 1994 года в число будущих собственников не включали несовершеннолетних детей, проживающих в квартире. Возможны и более экзотические истории, когда одного из нанимателей до приватизации объявили пропавшим без вести, а затем он нашёлся и заявил о своих правах. Как известно, человек, который не воспользовался правом на приватизацию жилья, как минимум, получает возможность пользоваться им сколь угодно долго, хоть до конца жизни.

Причём заявление об отказе от приватизации, которые советуют требовать от таких лиц некоторые риелторы, в данном случае мало что даёт. Во-первых, при оформлении такого заявления право пользования жильём никуда не пропадает. И, во-вторых, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 9), отказ гражданина от своих предусмотренных законом прав не влечёт за собой прекращения этих прав. Проще говоря, подобный отказ, по сути, пустая бумага.

Единственная польза от такого заявления только в том, что от даты его написания можно отсчитать срок исковой давности для оспаривания сделки со стороны подписавшего лица. Но и эта польза сомнительна: ничто не мешает отказнику «передумать» раньше, чем срок исковой давности истечёт.

Подстраховать потенциального покупателя от подобных сюрпризов может только тщательное изучение архивной выписки из домовой книги о всех зарегистрированных в квартире до приватизации и в момент приватизации. Такую выписку может получить в паспортном столе продавец жилья. 

Необходимо проверить:

- не было ли в момент приватизации зарегистрированных в квартире лиц, которые не стали собственниками (в первую очередь, это касается несовершеннолетних детей до 1994 года).

- не были ли до приватизации зарегистрированы в квартире лица, которые затем не воспользовались правом на приватизацию.

В данном случае чаще всего речь идёт о людях, «выписанных» из квартиры до приватизации в связи со службой в армии или с попаданием в места лишения свободы. Или о тех, которых впоследствии объявили умершими или пропавшими без вести. Такие люди могут обнаружиться в самый неожиданный момент.

2. Нарушение прав несовершеннолетних при продаже жилья

Если среди собственников продаваемой квартиры есть ребёнок, не достигший 14 лет, то на распоряжение его имуществом необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие, как правило, выдаётся только в том случае, если родители или опекуны собственника, продающие квартиру, возьмут на себя определённые обязательства. Если эти обязательства не будут выполнены (как правило, в течение нескольких месяцев), возникают основания, чтобы оспорить сделку. Не факт, что органы опеки сделают это «автоматически», но риск всегда остаётся.

Несколько иная ситуация, если несовершеннолетний ребёнок проживал в продаваемой квартире, но правом собственности не обладал. В таких случаях разрешения органов опеки, как правило, не нужно. Чаще всего оно необходимо, только если квартиру, где зарегистрирован (или был зарегистрирован) ребёнок, продают его родители, лишённые родительских прав (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Однако в 2010 году вышло постановление Конституционного суда РФ № 13-П, которое позволяет оспаривать подобные сделки, если проживающий в квартире ребёнок либо был «фактически лишён родительского попечения на момент совершения сделки», либо такая сделка «вопреки установленным законом обязанностям родителей нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего».

В соответствии с последней редакцией Гражданского кодекса, такие сделки, как правило, не считаются ничтожными, но считаются оспоримыми. Оспоримую сделку могут признать недействительной, только если покупатель знал или должен был знать о нарушении интересов ребёнка, то есть действовал заведомо недобросовестно. Это существенно снижает риски покупателя, но проблема всё равно остаётся.

Как же, по возможности, максимально исключить неприятности, связанные с оспариванием сделок в интересах несовершеннолетних? В первую очередь, тщательным анализом истории сделок с покупаемой квартирой. Это позволит сделать расширенная выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП) о сделках с недвижимостью, которую продавец имеет право получить в Росреестре. Если в истории сделок с квартирой в качестве собственников фигурировали несовершеннолетние, необходимо точно установить, что их права не были нарушены.

Также необходимо проверить, проживали или нет в продаваемой квартире несовершеннолетние. Это можно сделать, проанализировав архивную выписку из домовой книги. Если проживали, очень желательно удостовериться, что никто из них не выписан «в никуда» и точно зарегистрирован по новому адресу.

Провести подобную проверку далеко не так просто. Если всей информации найти не удаётся, то потенциальному покупателю остаётся только оценивать возможные риски.

3. Несогласие бывшего супруга

В соответствии с семейным кодексом РФ, любая недвижимость, купленная любым из супругов в период брака, признаётся совместной собственностью. Причём вне зависимости от того, кто является формальным владельцем недвижимости. Это означает, что на продажу такого имущество необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Причём даже в том случае, если формальный собственник жилья давно с ним (с ней) развёлся, а решения суда о разделе имущества не было.

Если бывший супруг такого согласия не давал, он может оспорить сделку в суде. Трёхлетний срок исковой давности для оспаривания сделок в данном случае не особо поможет: при подаче иска в суд есть все шансы этот срок восстановить.

Доподлинно установить, была ли квартира куплена в период брака или нет, очень трудно. Потенциальный покупатель может сделать это, проверив паспорт продавца. Но нельзя исключать, что после развода продавец просто «потерял» паспорт и оформил новый документ.

Если паспорт продавца выдан после того, как продаваемая квартира приобретена им в собственность, стоит обратить особое внимание на архивную выписку из домовой книги. Возможно, бывшие супруги во время брака были зарегистрированы в продаваемой квартире.

4. «Коварное» наследство

Если продаваемая квартира была когда-либо получена по наследству, некоторые потенциальные покупатели предпочитают вообще с ней не связываться. (Выяснить такой факт можно с помощью уже упомянутой выше расширенной выписки из ЕГРП.)

Правильнее в таком случае оценивать ситуацию комплексно. Например, если наследство принято новым владельцем по завещанию, завещание было написано наследодателем хотя бы за несколько лет до смерти, а квартира досталось его прямому родственнику (скажем, старшему сыну), то шансов столкнуться с оспариванием сделки не так много. Если же квартира по завещанию досталась постороннему человеку, а само завещание было написано незадолго до смерти, то подобное обстоятельство многократно увеличивает риски судебных разбирательств.

Если говорить о наследовании не по завещанию, а по закону, то наиболее «надёжными» считаются наследники первой очереди (дети, супруг и родители наследодателя), а также те, чьё право на наследство установил суд.

Отдельно стоит обратить внимание на ситуацию, когда собственник квартиры продал или подарил её незадолго до своей смерти формально постороннему человеку. Эта ситуация требует как минимум детального выяснения всех обстоятельств. Иначе есть риск нарваться на судебные «разборки» с наследниками.

В частности, подобное может произойти, когда пожилой человек вдруг продаёт свою квартиру, в которой проживает один. Подобное можно установить, анализируя расширенную выписку из ЕГРП и архивную выписку из домовой книги.

5. Обманутый продавец в цепочке сделок

Любой продавец квартиры может формально оспорить сделку, как правило, либо на основании статьи 177 ГК РФ, либо на основании 179 ГК РФ. В первом случае – поскольку «не был способен понимать значение своих действий», то есть был ограниченно дееспособен. Во втором – «под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств».

Лучший способ подстраховаться от возможного оспаривания сделки по таким основаниям – владение квартирой последним продавцом больше трёх лет. Таков максимальный срок оспаривания сделки одной из её сторон. В этом случае достаточно проверить только самого продавца.

Если же квартира меняла хозяев несколько раз в течение последних трёх лет, крайне желательно хотя бы встретиться с каждым из бывших её собственников за этот срок. Если такая встреча по каким-либо причинам невозможна, цепочка сделок чересчур длинная или квартиру перепродавали несколько раз за короткое время – от её приобретения лучше отказаться вообще. Выяснить, кто владел квартирой за последние три года, можно также с помощью расширенной выписки из ЕГРП.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (3)

Alter Ego
04 февраля в 01:20
Ссылка
Может быть комиссионные, которые берут за свои услуги агентства недвижимости, были бы оправданы, если бы агентства в действительности так тщательно проверяли объекты. Но, этого никто не делает. Максимум, что делает агентство, это смотрит информацию в обычной выписке из егрп и просит чистую форму 9 (которую элементарно можно подделать). В общем, разводят как лохов.
Ответить
Alter Ego
04 февраля в 01:23
Ссылка
А, если сделку начнут оспаривать в суде, то ваши комиссионные агентство точно не вернет ни при каких обстоятельствах. Вместо этого навешают на уши лапшу о том, что они "выполнили свою работу", а это, типа, форс мажор.
Ответить
Dmitry
13 марта в 11:29
Ссылка
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей / арендаторов недвижимости: www.riskover.ru
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Во время игры в салочки современные дети на фразу:
– А я в домике!
Отвечают:
– А я – твой невыплаченный ипотечный кредит!
И выгоняют наглеца из домика пинком.

Еще анекдотов