Подать объявление
topkvadrat.ru / Сделки / Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире

Автор: Михаил Найдён

10:33 / 13 июня 2014

Обновлено:

21:33 / 15 июня 2014

Что нужно знать тем, кто хотел бы обратить в реальные деньги долю в праве собственности на жилое помещение.

На что рассчитывать

По сложившейся практике, стоимость «долевого» квадратного метра обычно на 3040% ниже, чем стоимость «квадрата» при продаже аналогичного объекта недвижимости целиком. Как утверждают риелторы, это некая компенсация покупателю за совместное пользование квартирой или комнатой с будущими соседями и за потенциальные конфликты с ними. Ведь чаще всего при долевой собственности невозможно сказать, где заканчиваются владения одного из жильцов и начинаются владения другого.

Поэтому покупателю придётся договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. Даже если подобное соглашение заключил продавец доли, после перехода права собственности юридической силы оно иметь больше не будет.

Конечно, владельцы долей могут договориться и продать одному покупателю всю квартиру. А затем поделить вырученные деньги пропорционально долям. Тогда ни о какой скидке в 30–40% речи уже не будет.

«Право первой ночи»

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК РФ), совладельцы квартир и других объектов недвижимости имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в них на тех же условиях и по той же цене перед любыми иными лицами (ГК РФ, ст. 250).

Для соблюдения этого права ГК РФ требует, что «продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её».

Если остальные совладельцы откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца после дня их извещения, её можно продать любому иному лицу.

Самый простой и доступный способ оповестить других собственников о продаже доли – сделать это устно или по телефону, а если они откажутся покупать, попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. Как только подобные документы от всех собственников получены, можно продавать долю и не дожидаясь окончания месячного срока.

Но, к сожалению, договориться с совладельцами удаётся не всегда. Как поступить, если продавцу навстречу не идут?

Как поможет нотариус

В первую очередь, нужно составить извещение о предстоящей продаже доли. В нём необходимо указать адрес нахождения имущества, размер продаваемой доли, цену. При продаже с рассрочкой или отсрочкой необходимо прописать срок уплаты. Затем это извещение необходимо отправить обладателям других долей заказным письмом с уведомлением о вручении адресату.

Однако есть вероятность, что совладельцы от получения письма будут уклоняться, поэтому продавцу доли лучше подстраховаться заранее. Для этого опять необходимо прибегнуть к помощи нотариуса.

Закон о нотариате позволяет нотариусам отправлять «заявления граждан другим гражданам» и выдавать отправителю так называемое «Свидетельство о передаче заявления», как только придёт ответ от почты (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86). Причём даже в том случае, если, например, адресат не откроет почтальону дверь и затем не придёт на почту получить заказное письмо самостоятельно. (Как правило, в таких случаях оно вернётся нотариусу с официальным ответом от почты об истечении срока хранения.)

Оформленное нотариусом свидетельство о передаче заявления позволит Росреестру зарегистрировать продажу доли в квартире без письменного отказа другого собственника. Разумеется, если с момента выдачи данного документа прошло больше месяца.

Обходные манёвры: преимущества и опасности

Нередко, чтобы избежать обязанности уведомлять совладельцев, доли в квартирах продают под видом «дарения» (о дарении, согласно закону, уведомлять никого не нужно). Продавец и покупатель подписывают договор дарения, а деньги передают друг другу через банковскую ячейку. Доступ к ней «одаряемого» покупателя оговаривается особыми условиями.

Де-факто подобная сделка является притворной и теоретически может быть оспорена бывшими совладельцами через суд. Но доказать на практике, что была именно продажа, а не дарение, крайне сложно. По оценкам ряда риелторов, практически невозможно. Если, конечно, сами стороны сделки не признают этот факт в суде (что маловероятно).

Однако подобный «обходной манёвр» требует определённого доверия продавца к покупателю. Если продавец-«даритель» по какой-либо причине не получит деньги за долю, он также, скорее всего, ничего не сможет добиться в суде.

Чтобы подстраховать себя дополнительно, продавец может предложить покупателю совершить сделку как бы в два этапа. Вначале подарить ему небольшую часть своей доли. А остальную часть продать новоиспечённому собственнику уже как совладельцу. В этом случае уведомлять обладателей других долей в квартире о продаже также не нужно.

Но и такой обходной путь небезопасен для продавца. Ведь «одаряемый» уже после первой сделки получит право жить в квартире и от второго этапа может просто отказаться.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (3)

Alter Ego
18 июня в 23:43
Ссылка
Смысл покупать долю?отъехай на 20 км и купи квартиру.
Ответить
Alter Ego
07 июля в 11:04
Ссылка
Ты простой как 3 рубля, раз задаешь такие вопросы
Ответить
Alter Ego
20 октября в 20:39
Ссылка
доля - это такая жо... мягко говоря... если не договорились полюбовно, то все обретают пожизненный геморрой... + полный развал семейных и родственных отношений... государство никак не защищает права , логику, справедливость, причины, все обстоятельства дела и т.д. что приводит к пожизненным мытарствам.., а то то и к убийствам.
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


– Товарищ прапорщик, снаряды кончились!
– Прекратить стрельбу!

Еще анекдотов