Подать объявление
topkvadrat.ru / Сделки / Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Автор: Александр Кулик

18:10 / 23 декабря 2013

Обновлено:

13:38 / 8 сентября 2014

Кажется, что перевести квартиру под коммерцию почти не реально. Мы расскажем, как это сделать пошагово, и стоит ли с этим вообще связываться.

Для кого-то перевести квартиру на первом этаже из жилого в нежилой фонд – это отличный способ начать свой бизнес. И даже если вы не собираетесь заниматься предпринимательством самостоятельно, можно сдать эту площадь подороже, чем обычную квартиру.

Плюсы и минусы перевода жилого помещения в коммерческое

 

Плюсы: Минусы:
  • более высокая арендная плата. По некоторым данным, доход от сдачи такого помещения может быть выше в 6-7 раз, чем от обычной квартиры;

 

  • более высокая стоимость коммерческой площади. По оценкам специалистов, разница между стоимостью обычной квартиры и переведённой под коммерцию составляет до 40%.
  • долгое время экспонирования на рынке помещения под коммерцию. Такая площадь дольше «ищет» своего клиента. Это относится и к продаже, и к сдаче в аренду;
  • дорогое содержание нежилого помещения. Следует помнить, что коммунальные платежи возрастут: вода – на 10%, тепло – на 25%, электричество – приблизительно на 27%. Плюс раз в году налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости);
  • долгая и дорогая процедура переоформления. Чтобы перевести жильё под коммерцию нужно запастись суммой более 1 млн рублей и временем (от года до полутора лет).

Другие условия перевода жилья под коммерцию

О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:

  • если вход не является отдельным, изолированным (должна существовать техническая возможность для его оборудования не через подъезд);
  • если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц (например, по квартире выплачивается ипотека);
  • если это комната в коммунальной квартире (помещение не может являться частью жилого);
  • если квартира находится не на первом этаже или над жилыми помещениями;
  • если квартира в аварийном или подлежащем сносу здании.

Если говорить не о юридической стороне дела, а о сугубо коммерческой, то необходимо помнить, что желаемую прибыль помещение может принести, если оно находится в «хорошем» месте. Так, важно оценить автомобильный и пешеходный трафик, близость к метро. Разумеется, центр стоит дорого – площади внутри Кольцевой линии и за 2-3 остановки от неё.

В новых микрорайонах первые этажи, как правило, и так отведены под нежилые помещения и часто простаивают невостребованными.

В Москве с весны 2012 года стало непросто получить разрешение на перевод в нежилое помещение. Существует негласная политика, согласно которой некоммерческие площади должны быть в новостройках. Однако, если все документы собраны правильно, то можно вполне перспективно посудиться.

Процедура перевода жилья в нежилой фонд

Идти следует в администрацию района, к которому относится будущее нежилое помещение.

Там вас попросят собрать приблизительно такой перечень документов:

  • заявление собственника по установленному Жилищным комитетом образцу с указанием предполагаемого назначения этого помещения;
  • ксерокопия паспорта собственника;
  • нотариально заверенные документы, подтверждающие право собственности;
  • форма 7 и форма 9;
  • документы, подтверждающие наличие у собственников помещения (и у членов их семьи, включая несовершеннолетних) иного помещения для постоянного проживания;
  • заключение КГИОПа (при необходимости);
  • акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой;
  • согласие органа противопожарной службы;
  • проект переустройства и перепланировки помещения;
  • техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ и т. д.).

Начинать сбор документов следует с ПИБ (Проектно-инвентаризационного бюро). Там нужно заказать проект, на котором будет видно, как изменится помещение (как планируется обустроить отдельный вход, где будут складские помещения).

В БТИ нужно взять техпаспорт (если его нет), поэтажный план и экспликацию.

Понадобятся выписка из домовой книги (она свидетельствует, что в квартире никто не проживает; да, нужно выписаться), справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, которые расположены на одном этаже с нашей площадью.

Далее забираем техническое заключение по проекту перепланировки и идём по большому кругу, согласовывая проект в пожарной инспекции (Госпожарнадзоре), Мосгорархитектуре, Мосгоргазе, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отделе подземных сооружений.

Скорее всего, у вас попросят согласие жильцов дома. Можно, конечно, сказать, что оно требуется только в том случае, если подъездной путь или вход будет на общедомовой территории, являющейся общей собственностью.

Когда пакет документов будет укомплектован, его нужно отнести в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

Окончательный вердикт, может ли квартира быть переведена в нежилой фонд, поставит Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом оценит стоимость перевода. Вздохнуть свободно можно после того, как объект будет зарегистрирован в Регистрационной палате.

Конечно, существуют компании, которые, заручившись от вас нотариально заверенной доверенностью и суммой от 40 до 50 тыс. долларов, сделают всё сами.

Здесь вы можете задать вопрос

адвокату в сфере недвижимости

Светлане Жмурко

 

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (4)

Alter Ego
27 декабря в 14:04
Ссылка
Хм... По идее, согласие жильцов нужно в любом случае, так придомовая территория - минимум три метра. Только "красные линии" улиц, вроде, исключение. Впрочем, учитывая, что творят с дворами столичные чиновники при межевании, я нечему не удивлюсь. А вообще, скорее всего, придётся тупо давать "на лапу".
Ответить
Alter Ego
27 декабря в 14:04
Ссылка
Извиняюсь, пояснение: Придомовая территория - минимум три метра от стены дома.
Ответить
Alter Ego
28 ноября в 21:58
Ссылка

Перевод в нежилое стоит 1 более 1 млн рублей ?

Ответить
Alter Ego
10 сентября в 12:28
Ссылка
Как рассчитать, и от чего зависит стоимость перевода? Другие регионы, маленькие населенные пункты? Что такое разница комерческой недвижимости, кто её рассчитывает и чем руководствуется?
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Пока голова думает, задница уже приняла решение.

Еще анекдотов