Подать объявление
topkvadrat.ru / Сделки / Ипотека на «вторичку» в Москве: брать или не брать?

Ипотека на «вторичку» в Москве: брать или не брать?

На сайтах банков есть «кредитные калькуляторы», позволяющие оценить будущие выплаты На сайтах банков есть «кредитные калькуляторы», позволяющие оценить будущие выплаты
Автор: Олег Птущо

11:43 / 9 апреля 2013

Обновлено:

08:01 / 12 апреля 2013

Мало кто может себе позволить купить квартиру в Москве просто так, взяв деньги из тумбочки – для этого, наверное, надо быть очень хорошим человеком. Поэтому хочешь – не хочешь, придётся влезать в ипотеку.

Основные требования банков

Ипотечный кредит – дело индивидуальное, здесь не существует общих условий: у каждого заёмщика своя жизненная ситуация.

От заёмщика, желающего купить квартиру на вторичном рынке, требуются:

а) стартовый взнос: чем он больше, тем лояльнее будет банк в обсуждении условий кредита. Как правило, нижняя планка – 15% (ниже – только по программе «Молодая семья»);

б) справка о доходе – либо по форме 2НДФЛ, либо – что лучше – по более подробной форме банка. Доход должен быть таким, чтобы ежемесячные платежи составляли не более 50–60% от общей суммы после выплаты налогов;

в) залог – практически всегда им становится покупаемая квартира;

г) страховка – о ней стоит поговорить подробнее.

Если вы покинете этот мир, не до конца расплатившись с банком, могут возникнуть проблемы с платёжеспособностью наследников – поэтому практически все банки настаивают на страховании жизни.

Если в силу тех или иных причин (пожар, обрушение) квартира сильно пострадает, цена её сильно упадёт, поэтому нужно страхование имущества. И, наконец, если выяснится, что с правами на квартиру всё не так чисто – например, в одной из прошлых перепродаж поучаствовали чёрные риелторы – вы можете её потерять, а значит, нужно страхование титула.

В целом страховка ежемесячно добавляет 1–2% к сумме кредита; мы этот процент не учитывали, поскольку условия страховых компаний разнятся гораздо сильнее, чем банков, выдающих кредиты. Но без страховки кредит вам либо не дадут, либо дадут с очень высоким процентом.

Уравнение Геннадия

Итак, наша стартовая ситуация – условный одинокий молодой человек (назовём его Геннадий) 28-ми лет с «белой» зарплатой 80 тыс. руб. до вычета налогов имеет:

а) два миллиона рублей на текущем счету;

б) желание приобрести компактную «двушку» (вторичный рынок) в Печатниках за 5,2 миллиона;

в) 20 лет на выплату ипотеки.

Для того чтобы это уравнение получило достойное решение, необходимо согласие банка.

Самые актуальные и авторитетные списки лидеров ипотечного кредитования готовит рейтинговое подразделение РБК. На данный момент последнее доступное исследование – за первую половину 2012 года. Бесспорным лидером был и остаётся Сбербанк, второе, третье и четвёртое места с заметным отрывом друг от друга заняли ВТБ24, Газпромбанк и «ДельтаКредит», а пятое-шестое с практически равным результатом заняли Росбанк и «Уралсиб». На сайтах всех этих банков есть «кредитные калькуляторы», позволяющие довольно точно оценить будущие выплаты. И работа с виртуальными расчётами дала довольно интересные результаты.

Оговоримся, что мы рассматривали только предложения с постоянным процентом – хотя «плавающие», в которых сумма выплат постепенно повышается, тоже весьма интересны – ведь Геннадий не без основания полагает, что и доходы его будут расти. Однако вырастут и расходы (поддержание статуса, дети), поэтому кредиты с постоянным процентом нам всё-таки больше подходят.

Конкретные предложения

Сайт Сбербанка. Местный калькулятор суммой дохода не интересуется, но будьте уверены, что сотрудники банка в отделении проявят куда больше любопытства. Нашему Геннадию предложили ставку 13,5% при ежемесячном платеже 38 636 руб., при этом сообщили, что в итоге переплата составит более 6 млн руб. – то есть заплатить придётся почти в два раза больше, чем занимали. Отметим, что ни один другой калькулятор такой откровенностью похвастаться не смог и сумму переплаты не сообщал: впрочем, её несложно рассчитать самому.

Сайт ВТБ24. Калькулятор также пошёл навстречу запросам нашего Гены, правда, предложили уже 14,05% годовых – это 39 909 руб. в месяц.

Сайт Газпромбанка. Тут зарплату «Геннадия» сочли слишком маленькой: под этот доход (80 тыс. рублей) здесь дадут на 20 лет не больше 2,97 млн, а нам, напомним, требуется 3,2 млн. Пришлось попробовать ввести зарплату повыше: 110 тысяч в месяц «грязными» строгую программу устроили. Выплаты оказались неожиданно скромными – лишь 12,95% годовых и 37 410 руб. в месяц.

Сайт «ДельтаКредита». Здесь согласились выдать 3,2 млн, но почему-то при условии, что квартира стоит не более 4,57 млн – явная недоработка создателей алгоритма (в самом деле, не всё ли им равно, доплатил заёмщик ещё 630 тыс. из своих или нет). Зато платить придётся всего 35 235 руб. в месяц – самый низкий показатель из рассмотренных банков. Процент переплаты здесь не указали, но по нашим расчётам он составит 12,20% годовых.

Сайт Росбанка. Калькулятор, включил в расчёты все три типа страховки. Если не страховаться вообще, то при заявленном доходе в 110 тыс. чистыми (на меньшее банк не соглашался) здесь готовы выдать кредит под 20,1%54 614 руб. в месяц! Правда, на чистый доход в 69,6 тыс. (80000 – 13%) тут тоже не согласились, но 95 700 (это те же 110 тыс. минус НДФЛ, что мы заявляли Газпромбанку) банк устроили. Получились вполне средние 13,6% и 38 866 руб. в месяц.

Сайт «Уралсиба». Не поинтересовался размером зарплаты Геннадия (но напомнил о необходимости соответствующей справки), а также уточнил, будет ли клиент страховать свою жизнь. Геннадий не возражал, и ему насчитали 14,00% годовых и 39 793 руб. в месяц.

Делаем выводы

Таким образом, какой-то кардинальной разницы между предложениями банков не видно. Если между «лучшим» («ДельтаКредит») и «худшим» (ВТБ24) предложениями пролегла пропасть почти в 4700 руб. ежемесячно (более миллиона за 20 лет), то остальные можно назвать примерно равными. И надо помнить, что эти предложения менее выгодны, чем средние по рынку – в небольших банках пытаются брать либо сниженным процентом, либо упрощённостью процедур.

Кроме того, в каждом серьёзном банке действует программа лояльности. Если вы давно являетесь клиентом того или иного кредитного учреждения, брали там в долг, имеете зарплатную карту этого банка, вам скорее пойдут навстречу, чем если видят вас в первый раз.

Если же у вас нет «любимого банка», поступите, как наш Геннадий – рассмотрите несколько предложений от

а) лидеров рынка;

б) банков с наиболее удобно для вас расположенными офисами.

Отсеките самое дорогое предложение, после чего выбирайте по уровню комфорта, отношению к потребителю, готовностью к диалогу – словом, по всем тем мелочам, которые обеспечивают душевное спокойствие, а значит, оказываются много дороже денег.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Челябинские дети суровы. Они ждут температуры -30°С, когда отменят уроки в школе, и можно пойти погулять на улице.
Еще анекдотов