Подать объявление
topkvadrat.ru / Жесть / Как по закону построили пятиэтажку в Вёшках вместо дачи, а потом её снесли – тоже по закону

Как по закону построили пятиэтажку в Вёшках вместо дачи, а потом её снесли – тоже по закону

Автор: Михаил Найдён

00:10 / 21 августа 2012

Обновлено:

12:41 / 24 июля 2014

Статья «Чёрная дыра» из номера «Квадратъ»

№12 от 20 августа 2012

В подмосковных Вёшках окончательно снесена ставшая скандально известной пятиэтажная новостройка на дачном участке. Застройщик этой «дачи» Виктор Холод умело воспользовался «дырой» в Градостроительном кодексе. Оказывается, строить такие дома можно даже без разрешительных документов. Правда, и сносить – тоже можно. В полном соответствии с законом.

И в Земельном кодексе, и в законе «О садоводческих объединениях граждан» сказано, что на участках для садоводства и дачного хозяйства в населённых пунктах владелец может возводить жилые дома. Но не уточняется, какие именно. При этом разрешение на строительство на дачных участках по Градостроительному кодексу вообще не требуется. Не нужны ни предварительная государственная экспертиза проекта будущей дачи, ни инженерные изыскания, свидетельствует тот же Градкодекс. Единственное, что необходимо – допуск от саморегулируемой организации (СРО) на проведение строительных работ. Для застройщика получить такой допуск – не проблема.

Многоквартирный самострой на дачных участках практически не требует никаких разрешительных документов. Могли ли в данном случае местные власти остановить стройку фактически пятиэтажного дома? Земельный кодекс разрешает ограничивать право пользования земельным участком на основании Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются муниципальным образованием в соответствии с генпланом для данной территории.

Если говорить о снесённом доме в Вёшках, то для него такие ограничения есть. В частности, площадь застройки не должна была превышать 40% участка. Впихнув пятиэтажку на 15 сотках, г-н Холод, разумеется, нарушил это ограничение ещё на этапе заливки фундамента. Как затем установил суд, допустимые пределы были превышены более чем в полтора раза. К тому же застройщик совершил и другое серьёзное нарушение: он не отступил на необходимые 3 метра от границ с соседними участками.

Получается, местные власти с самого начала имели основания обращаться в суд с иском о признании строительства незаконным. Однако мытищинские чиновники пытались помешать Холоду по-другому. Например, устраивая бесконечные проверки гастарбайтеров-строителей силами местной полиции. Но возвести Виктору Холоду свою «дачу» это не помешало.

Дальше – больше. Росреестр этот дом зарегистрировал. Ведь по закону для регистрации строений на участках для дачного хозяйства достаточно техпаспорта здания. А для оформления этого техпаспорта нужна только декларация от владельца участка. Правда, есть одно «но» – зарегистрировать этот дом как многоквартирный всё равно нельзя. Поэтому Холод продажу квартир в такой «даче» оформлял как продажу долей дома.

Построил? А теперь снесём!

Как ни парадоксально, после того как Холод построил «дачу-пятиэтажку» и зарегистрировал её в Росреестре, возникли дополнительные юридические основания для её сноса. После оформления свидетельства о праве собственности «дача» из самостроя-недостроя становится полноценным объектом недвижимости. Который теперь-то и может быть признан самовольной постройкой в соответствии с Гражданским кодексом, а значит, подлежит сносу.

Основанием для сноса таких «дач» по ГК является возведение «с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил». В частности, если строение не вписывается в градостроительные параметры, предусмотренные для данной территории тем же генпланом и ПЗЗ. Причём правила могут ограничивать не только площадь застройки участка, но и максимальную высоту здания, его этажность и т. д. Если суд это подтвердит, никакие свидетельства из Росреестра от сноса не спасут.

Юристы путаются в показаниях

Многие жители уничтоженных квартир в Вёшках в один голос утверждают: «Мы обращались к юристам, и они разрешали нам проводить сделки!». Определённые основания для этого были. Представители Холода предъявляли потенциальным покупателям как минимум два документа: свидетельства о праве собственности на земельный участок и на сам дом. И участок, и дом были зарегистрированы в Росреестре без обременений. Сделать дольщиков собственниками отдельных помещений, по закону, разрешено, для этого достаточно соглашения всех совладельцев строения. Кстати, одну из сделок по дому в Вёшках одобрили даже органы опеки в Москве.

Однако есть немало и других свидетельств от потенциальных покупателей таких квартир. Люди тоже обращались к юристам и по их совету воздерживались от приобретения жилья в подобных домах. Эти юристы преду­преждали, что регистрация в Росре­естре отнюдь не защищает такие «дачи» от угрозы сноса.

Как говорится, кому с консультантом повезло, а кому – не очень.

Как предупредить о самострое?

Министр Подмосковного правительства по долевому строительству Александр Коган разъясняет, что необходимо делать в таких случаях:

– Информация о незаконных стройках должна размещаться на официальном сайте органа местного самоуправления. О незаконной стройке надо сообщить в Росреестр, чтобы граждан предупреждали: у объекта есть признаки самовольной постройки.

Как утверждают власти Мытищ, кое-что из этого было сделано. На официальном сайте городского поселения поместили реестр домов, которые администрация считает незаконными, информация об этом неоднократно публиковалась в городских и районных газетах. Но найти этот реестр на сайте не так просто. Более того, как говорят обманутые покупатели, даже если они обращались в администрацию, о возможных проблемах им не рассказывали.

Станет ли история в Вёшках показательным уроком как для незадачливых покупателей, так и для местных властей? Ведь в Московской области выявлено почти 150 подобных «дач-многоэтажек», и с большой вероятностью их ожидает снос.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Предлагаю дополнить УК РФ следующими видами наказания: ипотека с автокредитом, ипотека с конфискацией, пожизненная ипотека без права досрочного погашения.

Еще анекдотов