Подать объявление
topkvadrat.ru / Бизнес / Главная бизнес-конференция по недвижимости показала: сегодня погоду на рынке определяют интересы покупателя

Главная бизнес-конференция по недвижимости показала: сегодня погоду на рынке определяют интересы покупателя

Автор: Алла Яснова

13:29 / 12 мая 2013

Обновлено:

10:25 / 24 июля 2013

Статья «О чём говорят бизнесмены» из номера «Квадратъ»

№31 от 12 мая 2013

Напечатать Послать по e-mail Комментировать

Рассказывать про мероприятие формата B2B (бизнес для бизнеса) всегда сложно, ведь то, чему аплодируют продающие недвижимость, далеко не всегда радует тех, кто эту недвижимость покупает. Мы привыкли, что любой товар нам хотят продать подороже, сами же хотим купить получше да подешевле. Однако в том и отличие цивилизованного рынка от «дикого», что антагонизм продавца и покупателя в нём уступает место если и не взаимной любви, то, по крайней мере, пониманию и доверию. Именно это понимание в первую очередь и продемонстрировали капитаны рынка недвижимости на ежегодной аналитической бизнес-конференции «Рынок недвижимости: взгляд в будущее», которая уже в 9-й раз прошла под эгидой Московского Бизнес Клуба.

Как нам обустроить промзоны 

Если вам доводилось оказаться поблизости от каких-нибудь бывших московских производственных зон, согласитесь, впечатление это жуткое. Не толькот такие монстры, как завод «Серп и молот», в заброшенных корпусах которого можно снимать фильмы ужасов, но даже самые центровые и приведённые в относительный порядок комплексы, например, сахарозавод на Мантулинской улице или Бадаевский пивзавод на Кутузовском проспекте, вызывают желание поскорее уйти подальше. А жители окрестных домов мирятся с этим соседством как с неизбежным злом.

Во всём мире старые промзоны – лакомые объекты для девелоперов, теперь это становится актуальным и в Москве. Но застраивать такие площадки непросто: требуется нешаблонное архитектурно-планировочное решение. С вариантами таких решений выступил на конференции представитель компании «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок.

– Прежде всего реконструкция промзон улучшает облик Москвы,  – подчеркнул он. – Здесь появляются новые социальные и досуговые объекты. Повинуясь модернизации, окружающие территории развиваются и подстраиваются под новые стандарты, формируют новую среду обитания.

 Правда, обитать в этой среде по карману только очень состоятельным москвичам, ведь жильё в реконструируемых исторических комплексах, частично являющихся охраняемыми объектами культурного наследия, не может стоить дёшево. К примеру, в предлагаемых той же компанией «Галс-Девелопмент» квартирах жилого комплекса Wine House, возводимого на территории бывшего завода шампанских вин, квартиры продаются от 400 тыс. руб. за кв. м и выше.

Где и сколько планируется в ближайшее время построить жилой и коммерческой недвижимости на месте бывших промзон? Бадаевский пивза­вод и карандашная фабрика  им. Сакко и Ванцетти (Кутузовский просп., д. 12) – 310 тыс. кв. м, Московский завод счётно-аналитических машин  им. Калмыкова (Н. Красносельская ул.) – 30 тыс. кв. м, фабрика «Красный Октябрь» (Берсеневская наб., 4–8) – 31 тыс. кв. м, промзона № 4 «Звенигородское шоссе» (ул. Сергея Макеева, 9) – 100 тыс. кв. м, бывшая текстильная фабрика «Гардтекс» (Б. Саввинский пер., вл. 2–4–6) – 48 тыс. кв. м,  Экспериментальный  завод полимерных материалов (Бережков­ская наб., 20) – 1 млн кв. м,  Московский завод по обработке цветных металлов МЗОЦМ (ул. Серпуховский Вал, 19) – 239 тыс. кв. м, территория ОАО «Трёхгорная Мануфактура» (Роч­дельская ул., вл. 15) – 250 тыс. кв. м. 

Конец эпохи девелоперских «сказок»

Ещё недавно московские девелоперы делали имя и большие деньги на громких обещаниях, выполнение которых требовало сверхусилий либо вообще было невозможно по определению. На теме таких невыполнимых «сказок» подробно остановилась директор по маркетингу ГК «МИЭЛЬ» Наталья Кац.

Блеф номер один – нереальная транспортная доступность объекта. Сегодня уже никто не рискнёт заявить: «от нашей новостройки возле МКАД полчаса до Кремля!». Наталья привела, в общем-то, известные данные: ехать от МКАД до центра даже без пробок на некоторых направлениях можно со средней скоростью не выше 30 км/час, а в реальности эта скорость ниже в 5–6 раз. Например, путь до Садового кольца по Варшавскому шоссе в будний день может занять до трёх часов. По­этому в качестве меры заявляемой транспортной доступности новостройки сегодня все скромно ограничиваются расстоянием и временем ходьбы до ближайшего метро.

Ещё один блеф – обеспеченность социальной инфра­структурой «по умолчанию». В начале 2000-х большинство новостроек возводились из расчёта: лишь бы квадратных метров побольше. В результате на застраиваемой территории резко возрастало число жителей, а детских садов и школ катастрофически не хватало. И сегодня на тысячу жителей, к примеру, в рай­оне Марфино приходится всего 20,7 мест в детсадах при норме по Москве 54 места.

Масса невыполненных обещаний накопилась за прошлые годы и в сфере благоустройства, и в сфере придомовых парковок, и в сфере озеленения территорий. Обещанный девелопером «город-сад» часто оборачивается вечной стройкой с её постоянной грязью. Кстати, превышение заявленных сроков ввода зданий в эксплуатацию на некоторых московских объектах достигает пяти лет, подчеркнула Наталья Кац.

Уже в 2012 году «гонка квадратных метров» в Москве резко затормозилась. Об этом красноречиво говорит хотя бы плотность застройки в кв. м на 1 га: в 2011 году было 30 тыс., а в 2012-м уже вдвое меньше. 

– Сегодня каждому девелоперу можно посоветовать быть честным с потребителем, и только в этом случае он принесёт реальные деньги, а также будет готов к реальным срокам и реальным условиям будущего проживания, – подытожила своё выступление Наталья Кац.

В Мытищах будет как в Японии

Вы выметаете мусор из квартиры на лестничную площадку? А вот японец считает своей территорией не только подъезд, но весь двор и даже примыкающий к нему участок тротуара. В плотно застроенных кварталах Токио иногда невозможно понять: ты ещё в помещении или уже вышел на улицу – везде одинаково чисто, хоть босиком ходи.

Подобную концепцию жилого пространства, плавно перетекающего на территорию двора, предложила компания «Региондевелопмент» в своём проекте «Квартал 9–18» в Мытищах. Исходя из социальных потребностей современного потребителя, генеральный директор компании Ольга Вальчук дала определение семейного формата: всё важное для жизни находится рядом, на своей территории, и все члены семьи, от мала до велика, 24 часа в сутки должны комфортно существовать на этой площади.

Такой самодостаточный квартал в духе клубной закрытости, с собственной, а не муниципальной системой детского образования и досуга. Но содержание всех этих частных детских заведений, включая хоккейную школу и театральную студию, – удовольствие дорогое. Не лягут ли затраты тяжким бременем на цену квадратного метра? Ольга заверяет, что нет. Она считает, что в бизнес-сегменте недвижимости, к которому относится «Квартал 9–18», вовсе не обязательно включать затраты на сервисные и инфраструктурные объекты в стоимость квартир. Как они окупятся – эту проблему девелопер берёт на себя.

– Сегодня присутствие в проектах социальной инфраструктуры – это самодостаточный девелоперский бизнес, – утверждает Ольга Вальчук. 

Что ж, искусство управлять подобными комплексами девелоперы пока только осваивают. Получится ли у «Региондевелопмента» создать кусочек Японии в Мытищах?

Покупателя нужно любить. А кто полюбит его лучше – девелопер или риелтор?

Как, по-вашему, выглядит офис продаж в строящемся жилом комплексе? Одни скажут, что это какая-то будка, обвешанная со всех сторон рекламными плакатами, другие – что это наспех обустроенная под офис квартира на первом этаже недостроенного дома. «Нет, что вы! – возразят третьи. – Офис продаж это комфортабельное солидное здание с уютными интерьерами, где тебя встречают вежливые длинноногие девушки, усаживают в кресло и предоставляют всю нужную информацию». 

Цивилизованно продавать недвижимость не менее важно, чем цивилизованно строить – вот главная мысль выступления на конференции генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталёва. Девиз компании – «Супермаркет недвижимости», а принцип супермаркета означает не только большой выбор разнообразных товаров, но и высокий уровень сервиса для покупателя. Поставщику же товара, самому девелоперу, «Супермаркет недвижимости» гарантирует бесперебойный и прогнозируемый график продаж, снимая с него такую головную боль, как анализ рынка или рекламная кампания объекта.

– Существует три основных варианта реализации: собственный отдел продаж у девелопера, формирование пула продавцов из числа риелторских агентств и эксклюзивная реализация объекта одним риелтором. На наш взгляд, главным преимуществом последнего варианта является умение риелтора не обещать, а нести затраты на рекламу и выполнять план продаж, при этом девелопер спокойно занимается строительством, – поясняет Хрусталёв.

А какие плюсы имеет вариант эксклюзивной реализации для покупателя? Для сравнения возьмём противоположную ситуацию, когда объект продаётся сразу несколькими агентствами.

– Когда вы приезжаете на объект, к вам бегут люди из разных агентств, и начинаются «ритуальные танцы», – рисует картину глава «НДВ-Недвижимости». – Если при этом в продаже участвует ещё и собственный отдел девелопера, то его сотрудник ловит клиента уже под конец, таинственным шёпотом сообщая: у застройщика особые условия. В результате такой базарной толкотни человек бывает полностью дезориентирован.

Станете ли вы покупать товар не в супермаркете, а у базарных торговцев, каждый из которых норовит ухватить вас за полу? Кто-то скажет: всё зависит от цены, ведь супермаркет наверняка накручивает что-то сверху. Какой же процент от стоимости квартир достаётся риелтору при эксклюзивной форме реализации?

– Комиссия риелтора составляет от 2% до 4%, – приводит данные Александр Хрусталёв. – При самостоятельных продажах на маркетинговое продвижение объекта и содержание собственного отдела продаж девелопер тратит от 4% до 8%. Так что покупка «напрямую от девелопера» обходится человеку даже дороже.

А если эксклюзивный продавец – крупная компания с солидной репутацией, это ещё и привлекает к проекту банковское сообщество. Значит, появляется дополнительная возможность взять квартиру по ипотеке. К примеру, по каждому проекту с участием компании «НДВ-Недвижимость» предлагается несколько ипотечных программ.

Какой рекламе недвижимости можно доверять?

Сколько рекламного спама вы ежедневно отправляете в корзину? Если менее 100 сообщений, поздравляю, вы ещё счастливчик. А со скольких сайтов вам приходится бежать из-за навязчивой и бестолковой рекламы? 

Проблемы рекламы недвижимости в Интернете осветил на конференции генеральный директор РА MediaProNet Дмитрий Мельников. Он обратил внимание, что на рынке наблюдается дефицит рекламных площадок в тематике «Недвижимость» с качественным контентом и трафиком. При росте рекламных бюджетов многие площадки не считают зазорным использовать различные способы накрутки как собственной посещаемости, так и посещаемости сайтов рекламодателей. 

– Умные вложения в рекламу могут принести значительно больше отдачи, нежели кампании, построенные на погоне за дешевизной, – считает Мельников. – Выбирайте экспертов, а не скидки. Вы заработаете больше, чем сэко­номите на дешёвой рекламе.

Но покупателей волнует не столько отдача от рекламы, сколько её достоверность и добросовестность. Чтобы не попадаться на всякого рода «удочки» и «заманухи», совет один: пользуйтесь сайтами самих девелоперов и агентств, продающих их объекты. Что касается рекламы на непрофильных сайтах или в рекламных сетях, вероятность недоброкачественной информации здесь превышает 50%.

Спикеры IX ежегодной аналитической бизнес-конференции

Игорь Быченок, руководитель службы продаж компании «Галс-Девелопмент

Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент»

Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра»

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам компании «ОПИН»

Наталья Кац, директор по маркетингу ГК «МИЭЛЬ»

Петр Кирилловский, директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ГРАС»

Дмитрий Макаров, директор по развитию компании «ЗемАктив»

Дмитрий Мельников, генеральный директор РА MediaProNet

Александр Подусков, директор по продажам «KR Properties»

Анна Рогова, PR-менеджер компании «Est-a-tet»

Михаил Семенов, вице-президент ГК «Кортрос»

Наталья Стенина, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп»

Александр Хрусталёв, генеральный директор и владелец компании «НДВ-Недвижимость 

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Фраза «у меня нет Интернета» наводит на мысль, что человек что-то скрывает.

Еще анекдотов