Подать объявление
topkvadrat.ru / Бизнес / 20 откровений насчёт рынка недвижимости – без купюр и комментариев

20 откровений насчёт рынка недвижимости – без купюр и комментариев

Автор: «Квадратъ»

10:39 / 20 июня 2013

Обновлено:

16:31 / 25 июня 2013

Статья «20 откровений насчёт рынка недвижимости – без купюр и комментариев» из номера «Квадратъ»

№34 от 24 июня 2013

18 июня в РИА Новости состоялась организованная Московским Бизнес клубом пресс-конференция, на которой лауреаты ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости 2013» откровенно рассказали о ситуации в отрасли

Своё мнение по наболевшим вопросам высказали: Сергей Калинин («Галс-Девелопмент»), Артём Азизбаев («Rose Group»), Александр Хрусталев («НДВ-Недвижимость»), Наталья Васильченко «МонАрх-Девелопмент», Марина Резвова («КРОСТ»), Ольга Вальчук («Региондевелопмент»), Наталья Картавцева («ОПИН»), Дмитрий Гордов («Интегра»), Денис Бобков («Est-a-Tet»).

Почему квартиры такие дорогие?

Александр Хрусталев:

– Говорили-говорили, что в Москве срок согласования документации будет не год, а три месяца, но пока этого нет. К тому же ужесточён порядок получения девелоперами земли в аренду. К примеру, по одному из находящихся сегодня на согласовании проектов с 350-ю тыс. кв. м планируемого жилья город выставляет девелоперу счёт на 140 млн долл. (около 4,5 млрд руб.).

Так следует из новой кадастровой оценки земли. И куда лягут эти деньги? Конечно, на стоимость квартир, которая вырастет на 12,8 тыс. руб. за кв. м. Далее: себестоимость квадратного метра в строительстве где-то от 28 до 35 тыс. руб., в зависимости от класса дома. Плюсуем сюда долю города, инфраструктурное обременение, коммуникации с их естественными монополиями на воду, газ, тепло, свет. Остальная часть цены диктуется рынком. Вывод: не будет в Москве доступного жилья в обозримом будущем.

Марина Резвова:

– Только инвестиционная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса доходит до 70 тыс. рублей. Значительную часть этой суммы составляют затраты на социальную инфраструктуру: детсады, школы, спортивные объекты. Их жестко требуют нормативные документы, но ещё жёстче сами покупатели: никто не хочет жить там, где не создана нормальная жилая среда. К примеру, на одном из объектов мы на гектаре земли оборудовали спортивную зону, которая обошлась в 350 млн руб. Мы вложили эти деньги, чтобы объект привлекал покупателя, фактически поделились с покупателем собственной прибылью.

Что касается доступности жилья, я вижу здесь, в первую очередь, роль ипотечного кредитования. Разница, к примеру, между ценой квартиры в 3,5 млн руб. и 4,2 млн руб. не слишком ощутима для покупателя, если он при наличии постоянного дохода имеет возможность взять недорогую ипотеку. Так что нельзя сводить проблему доступности только к вопросу цены – ведь не может же девелопер продавать квадратные метры дешевле себестоимости.

Дмитрий Гордов:

–  Девелоперский проект длится обычно 3 года и более. Чтобы обеспечить доходность на уровне 20% годовых, нужно цену продажи поставить вдвое выше себестоимости, в противном случае мне проще положить деньги в банк и иметь 13% годовых, вообще ничего не делая. А чтобы жильё было доступнее, надо не цену сбивать, а просто дать людям зарабатывать. Пока же хорошо зарабатывают только работники нефтегазового сектора и торговли, в других областях нагрузка на бизнес так велика, что, какую бы вещь ни произвёл, ты уже сразу всем должен.

Сергей Калинин:

–  Любая доступность определяется платёжеспособным спросом. Сравним, к примеру, Москву и Киев. В столице Украины потолок цены в элит-классе – 4000 долл. (128 тыс. руб.) за кв. м. В Москве же, хотя все плачутся: мол, цены недоступны, доля города огромна,  коррупционная составляющая велика, – но никто не продаёт в пределах МКАД жильё дешевле 150 тыс. руб. за кв. метр и все рапортуют о рекордных объёмах продаж. И даже в Подмосковье, где земля значительно дешевле, цена самой недорогой новостройки выше, чем у элитного жилья в Киеве. Пока в Росси есть нефть и газ, и эти доходы распределяются среди некоторой группы населения, а через налоги среди даже весьма значительной группы бюджетников, цены снижаться не будут.

Наталья Картавцева:

–  На старте продаж каждого проекта мы продаём квартиры фактически по себестоимости. Это позволяет заинтересовать и привлечь покупателя. Цена на квартиру-студию начинается от 1,5 млн руб. – вот вам и доступное жильё.

 

 

 

Наталья Васильченко:

–  В зоне 12–15 км от МКАД конкуренция среди девелоперов столь высокая, что речь идёт даже не о росте цен на 10–12% в год, а об их удержании в пределах нынешней ценовой политики. Это сейчас дорогого стоит.

 

 

 

Александр Хрусталёв:

–  Время всё расставит по своим местам. Когда Россия вступит в ВТО, и на рынке недвижимости появятся дешёвые кредиты, вот тогда и увидим, что такое доступное жильё.

В чём российский рынок недвижимости проигрывает зарубежным?

Александр Хрусталёв:

–  Московским властям следует поучиться лояльности не только у своих коллег, скажем, из Германии, где отношение к девелоперу совершенно иное, но даже у наших братьев-славян из соседней Украины. Там «правила игры» установлены и соблюдаются гораздо более чётко, чем у нас. Только когда такие правила для девелопера станут понятными и неизменными, будет меньше обманутых людей, и можно будет говорить о доступности жилья.

Вот данные по Киеву, где в нашем проекте квартиры реализуются на высокой стадии готовности. Хороший бизнес-класс: инвестиционная стоимость квадратного метра 800 долл., реализация 1100. Очень хороший элитный проект: инвестиционная стоимость порядка 1200–1300, реализация порядка 3000 долл. за кв. м. При этом на стройке там работают не гастарбайтеры из Средней Азии, а коренные украинцы, и качество на должном уровне. Что меня поразило, вовсю работают училища и техникумы по строительным специальностям, и молодёжь охотно идёт туда учиться.

Работает ли реально ипотека?

Денис Бобков:

– Покупатель сегодня имеет выбор и может найти вариант квартиры по карману. Ипотека реально обеспечивает порядка половины сделок с недвижимостью.

 

 

 

Марина Резвова:

–  У населения деньги есть, покупатели появляются и растут, как грибы. А доля сделок по ипотеке у нас стабильно составляет около трети.

Сергей Калинин:

–  Если говорить про ипотеку, то, по сравнению с европейскими и американскими процентами, наши 14–15% даже не совсем ипотека, а обычный кредит. Но даже при этом спрос на ипотечное кредитование растёт, а значит, все довольны: и девелопер, и банк, и покупатель.

Что будет с рынком недвижимости Москвы и Подмосковья?

Александр Хрусталёв:

–  Рынок будет стабилен. Москва вырастет за год примерно на 20%. Подмосковье будет проваливаться. Проект-утопия «Новая Москва» в километрах 10–15 от МКАД ещё как-то будет жить, остальное будет никому не нужно. Элитных проектов в Москве будет заявлено 35–40, от 30 квартир до 80–100.

Сергей Калинин:

– Мои прогнозы: бизнес-класс и элитка будут очень стабильны, их ждёт хороший уверенный спрос с ростом цен на 10–15% в год. В Подмосковье будет сохраняться стабильный спрос на квартиры в диапазоне 60–80 тыс. руб. за кв. м., который базируется на ипотеке. При любых раскладах имеет смысл инвестировать в этот сегмент, потому что за подмосковным сегментом будущее.

Дмитрий Гордов:

– Москва, не выдержав напора квадратных метров, вывалила эти квадратные метры в ближнее Подмосковье. Там, где раньше возле загородного дома щебетали птички и резвились дети, выросли многоэтажки. И люди ринулись искать загородный комфорт на дальние дачи. Рост рынка в этом сегменте будет в пределах 20%.

Чем удивит рынок недвижимости в ближайшем будущем?

Ольга Вальчук:

– Будущее рынка за нестандартными проектами, в которых девелопер будет заботиться не только о конкурентоспособной цене, но прежде всего о качестве жизни для покупателя, о тех «мелочах», которые пока отличают это качество в развитых странах от того, что у нас.

 

 

Сергей Калинин:

– К концу 2014 года мы, я надеюсь, откроем Центральный детский мир на Лубянке. Как вы знаете, мировых аналогов этому объекту просто нет – 75 тыс. кв. м. А на Преображенке будет построен кусочек Москвы 60-х, именно так позиционируется проект «Наследие», в котором архитектура зданий и весь антураж будут выполнены в стилистике той эпохи.

Наталья Васильченко:

–  В этом году тендерный комитет начнет работу по выбору застройщиков жилья фактически в центре Москвы. Более 20 площадок будут предложены для застройки, их список скоро будет объявлен. Речь идёт в том числе и о территориях нынешних промзон.

Артём Азизбаев:

–  Мы надеемся с июля этого года получить ГПЗУ на кинотеатр «Форум», что на Садово-Кудринской. Этот памятник архитектуры был уничтожен в результате пожара в 2000 году. В настоящее время разрабатывается проект его восстановления.

 

 

Денис Бобков:

–  Этот год станет поворотным и для Москвы, и для области. Мы выбираем и губернатора, и как внезапно оказалось, нового мэра. Значит, до выборов, летом, по Москве не будет приниматься никаких масштабных решений, и девелоперская деятельность может притормозиться. А вот в области, как мы видим на примере моратория в Балашихе, это не является сдерживающим фактором. Однако правила игры между Москвой и областью все-таки должны быть установлены.  

Александр Хрусталёв:

–  1 сентября мы раскроем планы девелоперского мегапроекта, уникального не только для России, но не имеющего мировых аналогов. 

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (8)

Alter Ego
20 июня в 13:54
Ссылка
Что-то не верится, что столько бабла вбухивается в девелоперский бизнес ради всего-то 20% годовых.
Ответить
Alter Ego
20 июня в 14:06
Ссылка
В Подмосковье надо прежде всего согнать с земли тех горе-девелоперов, которые хапнули до кризиса участки по дешевке и теперь не знают что с ними делать. Или начали стоить, а теперь торчат недоделанные коробки. Половину новостроя в области никто никогда не купит, зуб даю!
Ответить
Alter Ego
20 июня в 15:42
Ссылка
Не кивайте на Америку, там ипотека до кризиса была не просто дешевая, а нулевая - людям дома давали за так, лишь бы брали. Потому что долларов там могут напечатать скока захотят. У нас же дешевой ипотеки быть не может по определению, это экономически НЕ реально.
Ответить
Alter Ego
21 июня в 17:53
Ссылка
Чистый PR - на словах все за доступное жилье, а на деле держат цены запредельные.
Ответить
Alter Ego
02 июля в 08:51
Ссылка
Про социалку эти уважаемые люди лгут! У нас построили дет. сад через 3 года после того как сдали жилые дома и еще 3 объекта (поликлиника, школа, парковка) не достроены! Новомосковский АО г. Московский (град)
Ответить
Alter Ego
19 июля в 16:30
Ссылка
В Сочи настроили частники дешевое жилье и что из этого получилось:суды сносы чтобы не дать людям жить по-человечески,в трущобах пожалуйста а в Сочи нищета не суйтесь только толстосумы а ведь можно узаконить уже построеные дома а не сносить ведь многие из них вполне приличные
Ответить
Alter Ego
25 июля в 22:03
Ссылка
Чтобы строить дёшево надо строить быстро. Чтобы строить быстро надо строить технологично. Чтобы строить технологично надо придумать и продумать хорошую технологию. Чтобы строить технологично надо строить просто и красиво. Чтобы строить технологично надо чтобы были технологичные и образованные строители.
Ответить
Alter Ego
07 августа в 09:15
Ссылка
Нет надо лукавить - за 20% они работают! Реальные доходы никто не покажет. Да и ипотека уже на грани падения при таких то процентах! Вложи государство свои деньги в строительство доходных домов и жилья эконом класса - вот будет фитиль девелоперам!
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Школьники собрали две тонны макулатуры, погрузили на машину и, пока водитель обедал, решили прокатиться по двору. Заодно сдали три тонны металлолома.

Еще анекдотов