Подать объявление
topkvadrat.ru / Ваше право / Юристы: «Дольщики не должны бояться требовать неустойку за задержку строительства»

Юристы: «Дольщики не должны бояться требовать неустойку за задержку строительства»

Автор: Алина Клещенко

12:12 / 12 декабря 2013

Обновлено:

23:21 / 12 декабря 2013

Адвокат Владимир Шарапов и юрист Светлана Андронова рассказали о ситуации с обманутыми дольщиками в Москве и Подмосковье и о том, каким образом дольщики могут заставить застройщика, сорвавшего сроки строительства, быстрее передать им квартиры.

«Квадратъ»: Известно ли вам, сколько сейчас по всей стране обманутых дольщиков, которые годами ждут своё жильё и вынуждены жить у друзей, знакомых или на съёмных квартирах?

Владимир Шарапов: В 2013 году в России насчитывалось по статистике около 86 тысяч обманутых дольщиков на 870 жилых объектов. Очень тяжёлая ситуация сложилась именно в Московской области, где находится около 73 проблемных объектов. Правительство делает некоторые шаги навстречу дольщикам, в Московской области при Министерстве строительного комплекса создан комитет по долевому строительству и ветхому жилью, который пытается помочь решить эту проблему. 

«Квадратъ»: Часто ли к вам обращаются обманутые дольщики?

Светлана Андронова: В последнее время, в основном, именно они и обращаются. Это наиболее актуальная проблема на настоящий момент, которая касается многих людей. Один из последних примеров в Московской области – это посёлок таунхаусов «Барселона» на Новорижском шоссе. Застройщиком этого проблемного объекта является ООО «Калина», хотя оно себя застройщиком не признаёт. В настоящее время мы представляем интересы участников строительства (кредиторов ООО «Калина») в процессе банкротства этой компании.

Владимир Шарапов: Подобных проблемных объектов в Московской области немало. Например, на объектах в Звенигороде, в Химках («Олимпийская деревня Новогорск»), в Одинцовском районе («Новая Трёхгорка» и другие объекты) дома никак не могут сдать в эксплуатацию, хотя ситуация здесь пока ещё не очень тяжёлая.

В Звенигороде, как объясняет застройщик, муниципальное образование не выполнило свои обязательства по подключению ТЭЦ. Поэтому сдача в эксплуатацию домов-новостроек затягивается. В Химках в «Олимпийской деревне Новогорск» были проблемы с экспертными заключениями об экологии. Также были судебные споры с прокуратурой в сфере экологического надзора. Видимо, это и повлияло на срок сдачи домов.

Адвокат Владимир Шарапов и юрист Светлана Андронова представляют адвокатское партнёрство «Право имею». Их совокупный опыт юридической деятельности – более 30 лет, они осуществляют юридическое сопровождение деятельности компаний, занимаются защитой прав собственности юридических и физических лиц и защитой прав обманутых дольщиков. Владимир Шарапов является членом Межрегиональной коллегии адвокатов «Закон и человек».

«Квадратъ»: Почему многие из дольщиков изначально не стали покупать квартиру, а решили вложиться в долевое строительство?

Владимир Шарапов: Это ведь строительство в рассрочку, это очень выгодно, хотя и имеются некоторые риски. На нулевом этапе люди оплачивают стоимость своей будущей квартиры частично, затем в процессе строительства продолжают выплачивать установленную договором сумму частями. В тех случаях, когда со стороны застройщика и других лиц, влияющих на строительство объекта, нет обмана, квартира действительно обходится дешевле, чем на вторичном рынке. Люди верили в добросовестность строительных организаций, верят и продолжают верить.

«Квадратъ»: То есть люди не стали меньше участвовать в долевом строительстве, несмотря на то, сколько дольщиков уже было обмануто недобросовестными застройщиками?

Владимир Шарапов: Да, люди не стали заключать меньше договоров в рамках федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», потому что этот закон защищает интересы дольщиков. Если существуют документы, которые позволяют зарегистрировать договор участия в долевом строительстве в рамках закона, то здесь нет обмана. Застройщики должны иметь, как минимум, два обязательных документа для строительства и привлечения денежных средств людей – разрешение на строительство и свидетельство о праве собственности (или договор аренды) на земельные участки. Без этих документов договоры не могут заключаться и не проходят государственную регистрацию.

Но некоторые недобросовестные предприниматели пытаются обойти этот закон. Здесь людям уже нужно быть внимательными, потому что существуют всевозможные схемы, например, схемы соинвестирования, схемы предварительных договоров, вексельные схемы привлечения средств граждан в строительство.

Светлана Андронова: Тех, кто заключал договоры соинвестирования и предварительные договоры, сейчас тоже начинают признавать дольщиками. Если суд примет такое решение, есть возможность на основании этого решения зарегистрировать свой договор как договор участия в долевом строительстве. Приобретая статус дольщика, человек попадает под защиту закона.  

Владимир Шарапов: В любом случае, если застройщик не действует в рамках закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и предлагает заключить какой-то другой договор, это должно насторожить людей, желающих приобрести квартиру или дом. Перед подписанием договора людям следует обратиться к юристам, в контролирующие органы или в органы самоуправления, которые выдавали (или должны выдать) разрешение на строительство объекта.

В соответствии с законодательством, застройщик также обязан иметь сайт в Интернете, где он должен разместить выданное ему разрешение на строительство и строительную декларацию. Если этих документов на сайте нет, это уже может быть признаком недобросовестности застройщика.

«Квадратъ»: Какие ещё нарушения чаще всего допускают недобросовестные застройщики?

Владимир Шарапов: Кроме того, что они могут собрать деньги и не начать строительство, они часто задерживают сдачу объектов в эксплуатацию или вообще могут остановить строительство на определённом этапе. Происходит это по разным причинам. Дольщикам застройщики отправляют разные отписки. В то же время проблемы застройщика с муниципальными властями, нехватка денежных средств – это его проблемы.

Светлана Андронова: Иногда застройщики пытаются подписать с физическими лицами дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве о продлении сроков. Однако это перекладывание ответственности на плечи людей.

Владимир Шарапов: Законом у нас оговорена ответственность застройщика за задержку сдачи объекта. Определён процент неустойки, который застройщик обязан заплатить пострадавшим лицам.

Светлана Андронова: Раньше люди ждали до последнего, и немногие шли в суд с требованием выплатить им неустойку. Все боялись, потому что думали, что если они обратятся в суд, застройщик вообще ничего не достроит. Сейчас боятся уже гораздо меньше, появилось много практики по взысканию неустойки и убытков.

Решения судов во многих случаях подстёгивают застройщиков быстрее достраивать объекты и сдавать их в эксплуатацию. Именно таким образом застройщиков «Новой усадьбы» в Красногорске заставили передать людям квартиры. Дом очень долго сдавали в эксплуатацию, была затяжка, в которой застройщик никак не хотел признавать себя виновным. Как только люди пошли в суд, была взыскана неустойка, естественно, застройщик попытался исправить сложившуюся ситуацию.

Самое главное – это не бояться защищать свои интересы в суде. Выплата неустойки позволяет людям возместить свои убытки. Ведь кто-то живёт в своей квартире и покупает ещё одну, а кто-то не имеет квартиры и снимает. Естественно, он несёт убытки, потому что накладно снимать жильё в Москве и Подмосковье лишние два года, а то и больше.

«Квадратъ»: А что происходит в том случае, если у застройщика нет денег, и он не может достроить дом? Государство как-то вмешивается в эту ситуацию?

Владимир Шарапов: По закону, если юридическое лицо, тот же застройщик, не может выполнять свои обязательства, то в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» он должен подать на банкротство. В этот закон был внесён целый параграф, касающийся застройщиков. Этот параграф так и называется – «Банкротство застройщика». Он принимался для защиты дольщиков, пострадавших при банкротстве, чтобы они могли получить свои квартиры или вернуть деньги. 

Поправка направлена на то, чтобы в дальнейшем дом был достроен – или силами привлечённых инвесторов со стороны, которые будут заинтересованы вложить средства в этот объект, или с помощью иных источников финансирования. 

«Квадратъ»: Могут ли недобросовестные застройщики с помощью процедуры банкротства попытаться уйти от ответственности?

Владимир Шарапов: Поправка в закон о банкротстве, которая регулирует ответственность застройщика, была внесена в 2011 году. Раньше были схемы, с помощью которых недобросовестные застройщики пытались через банкротство уходить от ответственности. Теперь они этого сделать не могут, поскольку банкротство застройщика предусматривает не только возврат денег участникам строительства, но и, в качестве альтернативного решения, передачу жилого объекта дольщикам для достраивания.

«Квадратъ»: Вам известны случаи, когда дольщики всё-таки дожидались своих квартир?

Владимир Шарапов: Такие случаи были, например, в подмосковных городах Королёве и Красногорске, Щёлкове и др.

Светлана Андронова: В посёлке Октябрьский Люберецкого района люди за свой счёт и за счёт средств других покупателей довели объект до сдачи в эксплуатацию и стали собственниками своих квартир.

«Квадратъ»: А как обстоит ситуация с долевым строительством коттеджей и таунхаусов?

Владимир Шарапов: Понятия долевого строительства коттеджей у нас в законодательстве ещё не существует. Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует в основном строительство многоквартирных домов. А строительство коттеджей и посёлков таунхаусов началось недавно, хотя и распространилось очень быстро, особенно в Московской области. На настоящий момент этот вопрос ещё никак не регулируется.

Светлана Андронова: Хотя на самом деле он должен бы регулироваться, ведь по чисто человеческой логике таунхаус – тот же самый многоквартирный дом. Пока вопрос строительства таких объектов – это пробел в законодательстве, которым пользуются недобросовестные застройщики. Все схемы, которые ранее были опробованы на многоквартирных домах, теперь применяются здесь. Поэтому многие люди, попадая ловушку таких застройщиков, не могут получить ни свое жильё, ни вложенные деньги.

«Квадратъ»: А ведь таунхаусов и коттеджей в Подмосковье сейчас строится очень много.

Светлана Андронова: В этом-то и есть большая проблема. В основном их всё-таки достраивают, хоть и с большими задержками. Но много и брошенных объектов, и тех же обманутых дольщиков. Я думаю, их можно называть дольщиками, потому что они все вложились в строительство на одном участке и создали единый имущественный комплекс. Обычно больше проблем возникает там, где земельный участок находится в частной собственности. Там же, где земля предоставлена застройщику в аренду муниципальными органами, для людей всё-таки больше защиты.

«Квадратъ»: Знаете ли вы о случаях, когда удавалось привлечь к ответственности недобросовестных застройщиков в Москве и в Подмосковье?

Владимир Шарапов: Есть такие случаи. Например, в 2009–2011 годах был известный процесс над застройщиком «Социальная инициатива».

Светлана Андронова: Некоторые застройщики, вернее, их должностные лица, понесли ответственность, некоторые попали под амнистию. Например, генеральный директор ООО «СвятоГрад-Инвест», строивший жилой дом в посёлке Октябрьский Люберецкого района. Но, несмотря на то, что кого-то и привлекают к ответственности, многие люди так и не получают в результате ни жилья, ни денег. Поэтому если люди не хотят рисковать, им желательно обратиться к юристам до заключения договора, а не после совершения сделки.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии (3)

Alter Ego
15 января в 13:10
Ссылка
Комитет по дольщикам в Московской области уже прикрыли, бывший шеф теперь с жкх разбирается, назначили командовать подмосковной жилинспекцией.
Ответить
Alter Ego
25 мая в 17:33
Ссылка
В нашей стране законы не действуют. Пример ЖК "Никольско-Трубецкое" г. Балашиха, строится (если это можно назвать строительством) более 10 лет. Возведены 5 коробок домов из них один сдан, второй должна быть ГК, а остальные (2,3,4 корпуса) брошены.На стройке нет ни одного строителя. Зато застройщик ООО "РИМЭКА" получила разрешение на строительство новых 9-11 корпусов.
Ответить
Alter Ego
03 марта в 18:22
Ссылка
Хорошая статья
Ответить

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


- Здесь есть врач? 
- Да, я врач.
- Тут человеку плохо!
- Вы хотите об этом поговорить?
Еще анекдотов