Подать объявление
topkvadrat.ru / Ваше право / Что делать, если дом с новой квартирой оказался долгостроем?

Что делать, если дом с новой квартирой оказался долгостроем?

От долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» в нашей стране никто не застрахован От долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» в нашей стране никто не застрахован
Автор: Новости «Квадратъ»

17:15 / 20 марта 2013

Обновлено:

10:52 / 20 марта 2013

Эксперты компании «Метриум групп» рассказали, куда стоит обращаться, если дом, в котором куплена квартира, оказался долгостроем.

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, а в Московской области количество подобных домов перевалило за 120  объектов. Как показывает практика, от долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного превратился в безнадежный?

По данным компании «Метриум групп», долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии с 214 Федеральным законом, застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если указанный срок вышел, а дом не сдан в эксплуатацию, то дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор о покупке жилья. Однако, как показывает практика, покупатели верят в чудо и до последнего ждут долгожданные ключи от квартиры.

По словам экспертов, не стоит волноваться, если сроки завершения строительства жилого дома перенесены на полгода-год. Как правило, это означает, что задержка происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера.

«Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической – вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру», - уточняет генеральный директор компании Мария Литенецкая.

Рассмотрим несколько вариантов.

Допустим, квартира куплена на основании договора долевого участия (ДДУ).  

Тогда покупателю относительно повезло! Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств. Согласно данному закону, в соответствии с п.1 ст. 6 застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором.

Если покупатель не получает квартиру в установленный в договоре срок, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона он имеет полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на два месяца.

Еще один вариант – приобретение жилья по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). В соответствии с Гражданским кодексом РФ, предварительный договор является не более чем соглашением о намерениях. Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств.

По словам экспертов, расторгнуть такой договор сложно, но можно.  Любой ПДКП имеет срок действия, в  течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с покупателем основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки.

Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.  

Если квартира приобретена в  жилищном и жилищно-строительном кооперативе и оплата жилья была проведена на основе вступления в данную организацию, то вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело. Жилищный кооператив – крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать.

Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование денежными средствами покупателя жилья, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Что делать, если компания-застройщик объявлена банкротом? Эксперты отмечают, что в данном случае 100% гарантии возврата денежных средств или жилья не существует, даже если квартира куплена по 214-ФЗ. Тем не менее, приобретатели жилья по договору долевого участия защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого.

Тогда как у покупателей жилья по предварительному договору купли-продажи шансы вообще отсутствуют.

Эксперты утверждают, что в случае возникновения сложностей, необходимо заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности компаний. Однако покупателю необходимо иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

Так, во-первых, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Однако надеяться на положительный исход обоих требований не приходится – нужно будет выбрать что-то одно: или квартиру, или деньги.

Если покупатель хочет вернуть денежные средства, то они будут возвращены только в третью очередь после того, как будут выплачены деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть) и после того, как все сотрудники застройщика получат зарплату и выходные пособия. При этом, по словам экспертов, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно.

«Если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти», - резюмирует Литенецкая.

По ее словам, строительство жилых объектов в Московской области замирает по самым разным причинам – от явного мошенничества до банкротства застройщика. К сожалению, на данный момент в правовом поле нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права – в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному, а новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально.

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самое важное для покупателя жилья – это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риелторов. А если дом все-таки заморозили, то сразу обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму.

Напечатать Послать по e-mail Комментировать
Система Orphus

Комментарии

Оставить комментарий

Наши эксперты

Руководитель дизайн-студии «Уютная квартира».
Задать вопрос
Заместитель председателя правления, член совета директоров Банка расчётов и сбережений. Эксперт по кредитованию и вкладам.
Задать вопрос
Адвокат в сфере недвижимости
Задать вопрос
Все эксперты


Мало кто знает, что «Почта России» является автором таких изобретений, как сыр с плесенью, уксус и изюм.

Еще анекдотов