Только самые интересные события на рынке недвижимости

Заемщики получили право сами продавать жилье, приобретенное по ипотеке, для погашения долга перед банком. Новый закон не является полностью новым решением, а скорее легализует уже существующую практику, делая ее более официальной.

Раньше для продажи подобного рода недвижимости необходимо было проходить через публичные торги либо аукцион. Это было дорогостоящим и длительным процессом, поскольку на должнике «висели» также расходы на услуги организатора торгов, оценщика, исполнительный сбор и не стоит забывать про выплаты по кредиту.

Теперь заемщик может самостоятельно найти покупателя на свою квартиру. Если в течение шести месяцев ему не удастся ее продать, процедура продажи будет продолжена в исходном порядке. Это сделает процесс продажи более простым, быстрым и удобным, в частности, с учетом того, что подавляющая часть недвижимости покупается именно в ипотеку.

Для того чтобы продать недвижимость своими силами, заемщику необходимо обратиться в банк с заявлением, информирующим о таковом желании. Банк должен рассмотреть заявление в срок до 10 рабочих дней и при согласии указать минимальную цену. Она должна быть равна долгу на день завершения срока продажи (4 месяца).

Это ограничение может усложнить продажу, особенно для квартир с минимальной ипотекой. Однако, рост цен на недвижимость делает это ограничение менее существенным.

Банк оставляет за собой право отклонить заявку на продажу в ряде случаев, например, если уже начато судебное разбирательство по взысканию заложенного имущества, заемщик проходит процедуру банкротства, недвижимость в залоге у нескольких кредиторов или является объектом ипотечного кредитования, взятого ранее или после текущего.

В случае, если заемщик не сможет продать квартиру в течение четырех месяцев, повторно подать заявку он не сможет. Однако, он сохраняет право в любое время отозвать заявление.

С момента, когда банком было получено заявление от ипотечника, он не вправе давать старт процедуре обращения взыскания на жилье. Средства, полученные от продажи, зачисляются на специальный счет. Если вырученные за квартиру средства окажутся больше минимальной цены, разница, за вычетом долга и банковских расходов, перечисляется бывшему владельцу.

Закон детально описывает порядок продажи квартиры в ипотечном залоге. Этот процесс применим только к квартирам, приобретенным физическими лицами в ипотеку, но только при условии, что это не связано с предпринимательской деятельностью.

Заемщик имеет право подать заявление о продаже квартиры в любой момент. Это можно сделать через способы, описанные в ипотечном договоре, либо вручить банку письмо под расписку или же отправить заказной вариант с почтовым уведомлением.

Банк обязуется дать ответ на заявление не позднее, чем через 10 рабочих дней. Если банк даст согласие самостоятельно организовать процесс продажи, то в своем ответе он обязательно указывает сумму долга в момент завершения срока продажи (4 месяца). Сумма станет минимальным ценовым стартом, от которого будет отталкиваться заемщик.

Это ограничение может сделать продажу сложнее, особенно для квартир, купленных по программам «околонулевой» ипотеки, популярным в 2022 году. В таких случаях цена жилья, с учетом скрытых процентов, могла быть завышена. Эксперты считают, что ограничение не станет серьезной проблемой, поскольку цены на недвижимость постоянно растут.

Однако минимальная цена продажи исключает ситуации, где недвижимость продавалась по цене, которая была ниже кредитной суммы. В таких случаях покупатель мог оказаться в ситуации, когда он лишился квартиры и при этом остался должен банку.

Банк вправе отказать в возможности своими силами продать жилье в следующих случаях:

• был подан иск об обращении взыскания;

• стартовала процедура банкротства ипотечника;

• имущество заложено более, чем одним залогодержателем;

• жилье – предмет нескольких ипотечных кредитов.

Подача заявления о самостоятельной продаже возможна лишь один раз. Если за 4 месяца продажа не состоится, повторная подача заявки невозможна. Однако в любой момент он может отозвать свое заявление.

Раньше продажа квартиры с незакрытой ипотекой являлась сложной процедурой. Как правило, необходимо было найти того, кто готов дать продавцу необходимую для погашения ипотеки сумму, и только после этого оформлять продажу. Покупатели боялись подобных сделок, поскольку налицо явный риск – продавец после получения денег мог просто исчезнуть.

Схема выкупа недвижимости из-под ипотечного залога стала более простой и безопасной для покупателей. Банки ввели механизм, гарантирующий, что деньги от покупателя, предназначенные для погашения ипотеки, направляются на этот счет непосредственно после того, как право собственности на квартиру переходит к новому владельцу.

В Уфе завершено возведение проблемного объекта на пересечении Пархоменко и Кирова. Дом, строительство которого заморозили в 2008 году, сдан в эксплуатацию, принеся долгожданное жилье обманутым дольщикам.

Башкирский министр строительства и архитектуры уведомил о долгожданном событии в Telegram-канале. Он заявил о том, что был пройден тернистый путь через множество судебных разбирательств, но обещание, все-таки, сдержано. Те 99 клиентов, вложивших свои средства в строящееся жилья от «Спортивно-реабилитационного центра инвалидов по зрению «Луч», наконец-то смогут получить ключи от долгожданных квартир.

В качестве застройщика выступил «Арт-сити», принадлежащий ООО «ГК «Билд». Он не только завершил строительство, но и привел в порядок прилегающую территорию. Вместо потрепанной хоккейной площадки будет установлена новая, а незаконченный центр спорта и здоровья, смежный с домом, наконец-то, будет доведен до логического завершения.

Напомним, что долгострой приобрел печальную известность и обзавелся нелицеприятным прозвищем «Дом смерти» после целого ряда несчастных случаев, произошедших при строительных работах.

Первоначально строительством занимался вышеупомянутый региональный фонд, арендовавший участок земли. В качестве инвестора выступило ЖСК «Дуслык-Строй». Его главы были осуждены за хищение денежных средств дольщиков, но уже успели выйти на свободу.

В скором времени начнется масштабная реновация трех значимых объектов столицы – Парка Горького, «Сокольников» и музея-заповедника «Коломенское». Каждый из них – это не только уникальное зеленое пространство, но и хранитель впечатляющей истории, памятников культуры и любимое место отдыха москвичей. Решение о капремонте, объявленное мэром Сергеем Собяниным, вызвало бурные обсуждения в социальных сетях: одни жители столицы с оптимизмом ждут обновлений, другие опасаются, что парки утратят свою индивидуальность.

Парк Горького

На территории парка работы стартовали в наиболее оживленной части – на Пушкинской набережной, в районе Пионерского и Андреевского прудов. Эта территория не обновлялась уже 13 лет и, по мнению руководства парка, устарела. Отныне набережная превратится в эстетичную и удобную площадку для променада и отдыха, также здесь будут установлены функциональные павильоны и сцена, а любимый зимний каток уступит место новому пространству. Территория Пионерского пруда разделится на зоны: две предназначены для катания на лодках, одна – для купания. Завершение работ планируется к концу 2024 года.

«Сокольники»

Фронт работ начат на территории вокруг 1-го Путяевского пруда, не считаемого многими жителями столицы частью парка вообще. Одна из задач – объединить различные части парка, создав единый стиль и пару новых парковых элементов – 1-й Путяевский и Золотой пруды. Изменения на территории первого пруда, который, кстати говоря, считается единственным в парке водоемом, где не запрещено купаться, будут значительными. Здесь увеличат пляжную зону, поставят раздевалки, установят несколько небольших архитектурных форм. Золотой пруд станет местом отдыха с настилами, лежаками и всесезонной развлекательной площадкой. Работы запланированы до конца года.

Музей-заповедник «Коломенское»

Самые широкие обсуждения в связи с благоустройством вызвал именно этот проект – москвичи особо пристально следят за обновлениями территории музея. Здесь расположены 17 архитектурных памятников федерального уровня, включая церковь Вознесения Господня, которая включена в перечень объектов ЮНЕСКО.

Главная цель проекта – равномерное распределение потоков посетителей (в текущем виде большинство туристов сосредоточены вокруг музейного комплекса и в садах). Работы в «Коломенском» продолжатся три года и будут направлены на создание более комфортных условий для отдыха. По словам представителей музея-заповедника, в настоящее время посетители концентрируются преимущественно около музейных зданий и в садах, в то время как набережная остается малопосещаемой.

Ежегодно музей привлекает около 4 миллионов туристов, что создает чрезмерную нагрузку на территорию. Руководство музея уверено, что благоустройство и реновация необходимы для равномерного распределения потоков посетителей и создания более комфортных условий для отдыха. С учетом этого, были получены многочисленные просьбы от жителей столицы об обновлении территории в соответствии с актуальными стандартами.

В целом, масштабные работы по благоустройству трёх знаковых парков Москвы направлены на улучшение качества отдыха и создание более комфортной среды для посетителей. Проекты обещают объединить различные зоны, создать новые точки притяжения, сделать акцент на сохранении исторического и культурного наследия. Ожидается, что благоустройство позволит распределить потоки туристов более равномерно и обеспечить комфортный отдых для всех желающих. Важно отметить, что реализация проектов проходит с учетом мнения жителей и направлена на создание современных и функциональных зеленых зон.

Верховный суд РФ рассмотрел спор, возникший в результате нередкой ситуации, когда одна квартира была продана двум разным покупателям. Такие коллизии не редкость на рынке недвижимости, особенно в сегменте новостроек, с чем знакомы многие покупатели жилья.

Споры о праве собственности в таких случаях возникают по типичной схеме. Застройщик начинает строительство, привлекая финансы инвесторов. Однако, по разным причинам, он может не довести строительство до конца, привлекая к работе еще застройщиков или даже оставляя стройку незавершенной. В результате, достройкой занимается сторонняя компания, впоследствии продающая квартиры в доме, не учитывая интересы первоначальных приобретателей жилья.

Как следствие, возникают судебные споры, в результате устанавливается, кто в итоге получит право собственности, а кто может рассчитывать на возмещение убытков.

Как же правильно разрешать споры о двойной продаже недвижимости? Верховный суд (ВС) РФ в своем постановлении дал однозначный ответ, подчеркнув, что ключевой фактор – установление фактического владения квартирой. Если один из покупателей уже получил право собственности на жилье, то он имеет преимущественное право на нее.

Чтобы разобраться в механизме принятия решения, рассмотрим конкретный случай. В Краснодарском крае жительница региона по договору купли-продажи приобрела жилье в строящемся доме. Компания-застройщик обязалась передать ключи в установленный срок, но не сдержала свое обещание. Впоследствии, столкнувшись с финансовыми трудности, застройщик передал свои права и обязательства местной компании.

Соглашение предусматривало, что новая фирма станет правопреемником изначального застройщика, включая обязательство закончить процесс возведения дома и передать готовое жилье покупательнице. Однако, спустя год, региональный (Армавирский) суд признал право собственности на жилье за компанией.

Параллельно с первоначальной сделкой, еще один клиент заключил аналогичный договор на приобретение квартиры с той же фирмой. Согласно документам, компания сначала должна была оформить на себя право собственности и лишь потом передать недвижимость клиенту.

Но компания не сдержала обязательств, и второй клиент подал обращение в суд, дабы за ним было признано право собственности. Армавирский суд решил в пользу второго клиента, отметив, что действия сторон, как и соглашение направлены на передачу жилья истцу.

Первая клиентка узнала о решении суда лишь после его вынесения. Естественно, она была крайне расстроена таким развитием событий. Не считаясь с несправедливостью ситуации, женщина подала апелляцию на решение суда, предъявив встречный иск к застройщику и второму клиенту. «Право.ru» отметил это дело как яркий пример спора о двойной продаже жилья. Первая клиентка в судебном порядке ожидаемо потребовала признать право на квартиру за ней.

Краснодарский суд рассмотрел жалобу и признал собственницей клиентку, вместе с тем, отклонив второй иск. Суд обосновал решение тем, что при передаче прав и обязательств от застройщика к фирме, компания превратилась в правопреемника обязательств первого застройщика, включая обязательство закончить стройку и передать квартиру первому приобретателю жилья.

Второго застройщика и покупателя такое развитие событий не устроило: с их стороны была предпринята попытка оспорить решение. Тем не менее Четвертый кассационный суд подтвердил предыдущее решение. Но на этом история не закончилась. Второй клиент подал обращение в ВС РФ. Материалы получила коллегия по гражданским делам – изучив их, она вынесла решение.

Судьи напомнили коллегам о статье 398 ГК РФ, гласящей, что в случае обязательств должника передать вещь в собственность кредитор вправе этого требовать. ВС РФ в своем решении уточнил порядок разрешения споров о продаже жилья двум клиентам, ссылаясь на статью 398 ГК РФ и Постановление Пленума ВС № 10.

Если более одного кредитора требуют исполнения обязательства, преимущественное право у того, в чьих интересах обязательство возникло раньше. Если недвижимость была продана нескольким клиентам, суд удовлетворяет иск о праве собственности того гражданина, который успел вступить во владение.

В ситуации, когда установление первенства иска какого-либо из покупателей невозможно, преимущества у того, кто первым подал жалобу в суд. Но правило не актуально в том случае, если недвижимость уже была передана другому лицу.

В результате, остальные клиенты вправе рассчитывать лишь на возмещение ущерба. ВС уточнил, что Краснодарский суд не учел этот момент. Он совершил ошибку, не уточнив момент передачи недвижимости какому-то из истцов. Именно поэтому решение краевого суда было отменено: ВС назначил новое рассмотрение дела с целью уточнения факта владения.

Специалисты отмечают, что «двойная продажа» – серьезная проблема на рынке недвижимости. Юристы, специализирующиеся на таких спорах, отмечают, что вывод ВС в данном случае соответствует устоявшейся судебной практике.

ВС и ранее неоднократно делал акцент: когда дело касается споров о двойной продаже, необходимо сначала устанавливать, имела ли место передача недвижимости кому-либо из покупателей.

Замруководителя департамента по развитию IT-отрасли Минцифры Алексей Дорожко заявил, что изначально планировалось выделить на программу 700 млрд. рублей. Однако высокий спрос на льготное жилищное кредитование, участниками которого в 2024 году стали 65 тыс. россиян, привел к необходимости увеличения финансирования. На сегодняшний день заключено кредитных сделок на сумму более 580 млрд. рублей.

Уже два с лишним года действует государственная программа, помогающая IT-специалистам из аккредитованных компаний получить доступ к льготным кредитам на жилье. Рассчитанная на два года программа позволит им взять кредит на приобретение либо строительство с нуля жилой недвижимости под выгодную годовую ставку – не более 5%.

Программа предусматривает разные суммы кредита: 18 миллионов рублей для городов-миллионников и 9 миллионов рублей для жителей других регионов. Это делает жилье более доступным для ИТ-специалистов и позволяет им чувствовать себя увереннее, строя свою жизнь в России.

Увеличение финансирования программы является свидетельством приверженности правительства поддержке IT-отрасли и привлечению квалифицированных специалистов в эту область. Доступ к недорогому жилью является важным фактором для создания благоприятных условий работы для специалистов IT-сферы и стимулирования их профессионального роста и развития.

Слухи о запрете строительства микроквартир в Москве привели к оживленному спросу на жилье площадью до 28 квадратных метров. Москвичи стали активно искать как новые, так и уже существующие микроквартиры, желая приобрести их в собственность.

Причиной такого ажиотажа стало письмо Москомэкспертизы и Мосгосстройнадзора, в котором застройщикам напомнили о необходимости соблюдения минимальных норм площади жилых помещений. В нем говорилось, что однокомнатные квартиры не могут быть меньше 28 квадратных метров, а двухкомнатные – меньше 44. Однако, эта информация была воспринята рынком как сигнал о возможном запрете строительства микроквартир.

В результате, за неделю с лишним (с 16 мая начиная) востребованность микроквартир на первичном рынке увеличилась на 23%, а на вторичном – на внушительные 60%.

«В столице студии, площадь которых не превышает скромные 28 «квадратов», занимают значительную долю рынка недвижимости: 16% на первичном и 17% на вторичном. Наглядное сравнение: по России показатели для первички и вторички совершенно иные – 11% и 8% соответственно. Такая популярность микроквартир в столице возникла из-за активных застройщиков, ориентирующихся на высокий спрос на маленькое жилье среди москвичей», –отметил глава сегмента первичной недвижимости «Авито Недвижимости», Дмитрий Алексеев.

Несмотря на то, что найти в Москве квартиру площадью 28 кв. м не так просто, жилья меньшей площади в столице предостаточно. Однако, стоит отметить, что в соответствии со ст. 16 ЖК РФ, студии жилым помещением не считаются.

Цена на микроквартиры может быть довольно высокой – вплоть до 20 млн. рублей. Например, студия всего 25 кв. м на улице Василия Ланового (заметьте, даже не центр) обойдется в круглую сумму в 15 млн. рублей. Еще одна студия уже 28 кв. м в нескольких минутах от станции метро «Дмитровская» стоит также, как и предыдущая. По словам продавцов, столь высокая стоимость обусловлена качественным и современным ремонтом.

В условиях динамичного рынка недвижимости защита прав приобретателей первичного жилья становится особо актуальной. В 2023 году россияне совершили 3,8 млн. сделок купли-продажи жилья, вложив в них 18 трлн. рублей. Учитывая эти факторы, пояснение Верховного суда (ВС) касательно гарантийных сроков для новоселов имеет весомое значение.

Согласно Закону «Об участии в долевом строительстве…», собственникам недвижимости предоставляется пятилетний гарантийный срок, в течение которого они имеют право предъявлять застройщикам претензии, связанные с выявленными недостатками в строительстве либо отделке. И, все же, некоторые недобросовестные застройщики пытаются сократить срок в договорах с дольщиками.

ВС выступил в защиту новоселов, подчеркнув, что в случае, когда речь идет о долевом строительстве, гарантийный срок не может составлять менее 5 лет. Суд дал это разъяснение в связи с рассмотрением спора дольщика с застройщиком после обнаружения первым отделочных дефектов спустя пять лет после того, как был подписан акт приема-передачи.

В рассматриваемом деле суд встал на сторону новосела, несмотря на то, что в договоре был указан годичный гарантийный срок на отделочные работы. ВС подчеркнул, что подобное условие противоречит закону и ущемляет права новосела, гарантированные законодательством о защите прав потребителей. Суд разъяснил, что гарантийный срок в данном случае не может быть менее 5 лет. Обратный отсчет начинается после подписания первого акта либо другого документа о передаче жилья.

В рассматриваемом деле приобретатель жилья спустя 5 лет после приема жилья обнаружил недостатки в его отделке. Тем не менее в договоре с застройщиком было указано то, что на установку комплектационного имущества квартиры дается 1 год гарантии (включая покрытие полов и стен).

Суд признал этот пункт договора противоречащим ст. 7 закона «Об участии в долевом строительстве…» и указал, что он ущемляет как потребительские права, так и права участника долевого строительства. ВС посчитал указанное условие ничтожным и отправил спор на повторное рассмотрение с учетом законодательных норм, защищающих права приобретателя недвижимости.

Первичка в России рекордно подорожала. За последние 15 лет стоимость «квадрата» выросла почти втрое, достигнув в последнем квартале 2023 года отметки в 140 тыс. рублей. Причем, первичка значительно обогнала вторичку: разница между ними к концу 2023 года превысила 40%.

Эти тенденции стали предметом обсуждения на круглом столе, организованном комиссией по ЖКХ… Общественной палаты РФ и советом по детенизации экономики при Госдуме РФ.

Участники обсуждения, включая представителей власти, застройщиков, производителей материалов для строительства и ученых, были ознакомлены с аналитическими данными центра «СМ ПРО», выявившего причины роста цен на жилье.

Исследование показало, что повышение цен обусловлено не только инфляцией в промышленности, но и другими факторами. В последние 10 лет доля стоимости строительных материалов в цене квадратного метра жилья существенно уменьшилась – на 60%, составив сейчас всего 27%. В то же время, так называемые «прочие» затраты, включающие в себя стоимость земли, прибыль девелоперов и расходы на рекламу, увеличились более чем вдвое и сейчас составляют около половины (54%) от стоимости квадратного метра.

Руководитель «СМ ПРО» уточнил, что несмотря на постоянный рост цен на сырье, энергию и оборудование, доля строительных материалов в итоговой цене жилья уменьшилась. Это – сигнал о том, что подорожание жилья обусловлено другими факторами, такими как дороговизна земли, прибыль девелоперов и маркетинговые затраты.

Замсекретаря Общественной палаты РФ уточнил важную роль банков в этом процессе. Он отметил, что банки оказываются в «плюсе» от ипотечных выплат, помимо этого субсидируются государством и дают кредиты застройщикам из средств собственных вкладчиков, нередко одновременно являющихся ипотечными заемщиками.

Руководитель НО «СОЮЗЦЕМЕНТ» высказалась в поддержку важности объективной оценки причин, по которым колеблется стоимость жилья. Она подчеркнула важность всестороннего анализа ситуации для понимания причин удорожания жилья.

Повышение цен на недвижимость опережает рост доходов населения, что угрожает увеличить разницу. Это может привести к увеличению закредитованности населения и чрезмерному грузу кредитных платежей.

Помимо льготной ипотеки, по сути, нет никаких реальных инструментов удовлетворения потребностей россиян в жилой недвижимости. С другой стороны, она же нередко становится сдерживающим фактором.

Светлана Разворотнева, зампредседателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, сделав отсылку на Счетную палату РФ, отметила, что падение стоимости ипотечного кредита прямо пропорционально росту стоимости «квадрата» жилья: падает первая на 1%, вторая растет на этот же 1% соответственно.

Депутат считает, что для объективной оценки ситуации с ростом цен на жилье необходимо учесть текущие экономические реалии. В стране наблюдается ажиотажный спрос на жилье, который подогревается не только потребностью в жилье, но и инвестиционным спросом. Из-за этого спрос превышает предложение, что приводит к повышению цен.

Вице-президент союза строителей России указал на причину недостатка предложения – замедление процесса выдачи разрешений на строительство из-за отсутствия социальной составляющей в новых проектах застройщиков. Он предлагает решение: разработать в регионах конкретные планы строительства необходимых социальных объектов с четкими сроками реализации на ближайшие пять-десять лет. Именно на основе этих планов и стоит выдавать разрешения на строительство жилья.

Таким образом, решение проблемы доступа к жилью требует комплексного подхода, включающего в себя не только ипотечные программы, но и регулирование рынка недвижимости, увеличение предложения и создание социальной инфраструктуры.

Александр Курдин, замдекана по научной работе в МГУ, уверен, что со стороны государства было бы весьма недальновидным шагом отменить льготную ипотеку. Вместо этого необходимо прорабатывать политику в инфраструктурном, административном и прочих сегментах, способных повлиять на уровень предложения недвижимости. При этом механизм льготного жилого кредитования можно изменить в сторону большей адресности.

Эксперты также высказались за развитие рынка аренды в муниципалитетах, дабы обязательства перед социально незащищенными слоями населения полностью выполнялись. Секретарь экспертного совета при Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ напомнила, что формы аренды могут быть разными, собственность – необязательный элемент.

Артем Кирьянов, зампредседателя комитета Госдумы РФ по экономической политике, сообщил о планах разработать и направить представителям власти предложения, которые помогут лучше контролировать работу строительного сегмента и жилого ценообразования. Он подчеркнул важность информирования общественности о мерах, принимаемых для реализации конституционного права на жилье.

Круглый стол продемонстрировал, что необходимо усилить внимание к проблеме удорожания жилья, и провести всесторонний анализ причин этого явления. Это позволит принять оптимальные решения для регулирования рынка недвижимости и обеспечения доступного жилья для всех граждан.

Для третьего квартала Минстрой обновил цены на квадратный метр жилой недвижимости на территории всей страны. Результатом этого пересмотра стало значительное увеличение цен на жилье в Арктике и снижение в столичных субъектах.

Лидером по дороговизне «квадрата» стала Чукотка – 234 тыс. рублей, что почти на 80 тыс. рублей больше нынешней цены. За ней следует ЯНАО – 177 тыс. рублей за «квадрат». Москва оказалась на третьем месте с 172 тыс. рублей, но при этом стоимость жилой недвижимости в столице снизилась почти на 4 тыс. рублей.

Во многих регионах цены слегка поднимутся. Например, в Севастополе стоимость жилья вырастет со 120 до 153 тыс. рублей за метр квадратный. Однако, в населенных пунктах федерального значения стоимость определяется с учетом мнения регионального руководства.

В столице, Подмосковье, а также Ленинградской области наблюдается снижение цен. В Санкт-Петербурге цены неизменные – около 165 тыс. рублей. Нижний ценовой порог наблюдается в Ингушетии (55 тыс. рублей), КБР (62 тыс.) и Калмыкии (около 71 тыс.).

Изменения цен в Арктике особенно явные. С началом второго квартала Минстрой внес изменения в схему расчета цен на недвижимость в этом регионе, включив в нее только стоимость новостроек. Это привело к росту официальных цен на арктическое жилье, так как вторичка обычно дешевле новостроек. Теперь для регионов, которые входят в Арктику частично, установлены две цены – для северной зоны и не-Арктики. Например, в Мурманской области жилье станет дороже (с 97 до 120 тыс. рублей). В Архангельской недвижимость на территориях, входящих в Арктику, станет дороже (наблюдается рост с 105 до 121 тыс. рублей).

Описанные выше изменения способствуют расширению ассортимента жилья, доступного по «Арктической ипотеке». Она подразумевает квартиры стоимостью, которая ограничена официальной ценой за «квадрат».

Помимо изменений в отдельных регионах, также были пересмотрены нормативы цен за «квадрат» по всей России. С приходом лета цена рванет вверх – с 97 тыс. рублей до 109 тыс. рублей за «квадрат». Нормативы пересматриваются дважды в год.

Изменения стоимости жилья существенно влияют на систему социальных выплат, связанных с приобретением недвижимости. Рост официальной цены жилого «квадрата» влечет за собой увеличение размера выплат для граждан льготных категорий.

Согласно статистике ДОМ.РФ, формирующем индекс стоимости жилья на основе реальных данных Росстата, цены на новострой в России выросли с декабря прошлого года по апрель почти на 3%, немного превысив уровень инфляции (2,46%).

Самый значительный рост цен наблюдается в Адыгее и Тыве, где стоимость нового жилья увеличилась более чем на 10%.

Ожидаемое скорое завершение текущих льготных ипотек, а также близящееся решение Центробанка относительно ключевой ставки, которое в состоянии повлиять на ипотеку, подстегивают востребованность первички.

По информации Tymy, сегмент ипотечных заявок на новострой стремительно возрос с марта по май: с 62% до 71%, в то время как весной прошлого года показатель составлял всего 35-38%.

Гендиректор Tymy связывает этот всплеск с перераспределением спроса с вторички, ключевая ставка которой сдерживает возможности покупателей, на первичку и загородную недвижимость. Но и сообщения о завершении действия программы с наступлением июля тоже играют свою роль.

В мае наблюдался существенный рост спроса на государственную ипотеку. Согласно информации одного из директоров агентства недвижимости «Этажи» Юлии Бочарниковой, показатель заявок на жилую недвижимость с господдержкой увеличился на 25% по сравнению с апрелем и на 53% по сравнению с маем 2023 года.

Востребованность «Семейной ипотеки» также демонстрирует положительную динамику, хотя и менее значительный рост, если сравнивать с жилищным кредитом с господдержкой. Процент заявок на «семейный» вариант увеличился всего на 1,5% по сравнению с апрелем, но аж на 65%, если сравнивать с маем 2023 года.

В мае 2024 года первичное жилье снова дорожает, хотя и слабо опережая темпы роста цен на вторичку. В среднем по стране жилой «квадрат» в новостройках стал дороже на 0,6%. Наиболее заметный рост (+2%) наблюдался в Ростове-на-Дону, Челябинске и Новосибирске. В столице рост цен не превысил 0,2%.

В среднем по стране вторичка стала дороже на 0,4%. Самый значительный рост цен (до 1%) наблюдался в Казани, Уфе, Краснодаре и др. В Москве стоимость вторички осталась на прежнем уровне. В некоторых населенных пунктах (к примеру, в Самаре, Омске, Перми и пр.) стоимость вторички даже снизились – в среднем на 0,2-1,7 %.

Ожидаемое завершение ипотечной программы в июне вызвало резкий рост востребованности первичного жилья. По прогнозам экспертов «Этажей», спрос может увеличиться еще на 20-25%, повторив ситуацию, уже наблюдавшуюся при предыдущих корректировках государственных программ.

В Москве ситуация на рынке жилья остается спокойной, застройщики готовы к изменениям и разрабатывают собственные программы рассрочки, комментирует директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.

По мнению директора «Жилфонд» Александра Чернокульского, приближение закрытия льготного жилищного кредитования влияет на востребованность недвижимости среди потребителей, которые откладывали столь дорогостоящую покупку. Однако выбор объектов с льготными условиями ограничен, а в ряде регионов подобные предложения уже исчерпаны.

По мнению Чернокульского, с наступлением июля льготное кредитование жилья не исчезнет, а трансформируется, став более адресным. По прогнозам, средняя ипотечная ставка на первичку установится в районе 12-13%, что не окажет существенного негативного влияния на экономику.

В июне ожидается еще один всплеск спроса, но он не сможет значительно изменить рыночную ситуацию (исключением может стать, пожалуй, загородное жилье). Востребованность среди россиян участков под ИЖС резко выросла весной, в мае сегмент ипотечных договоров на загородное жилье достиг 85%. Банки повышают ставки по вкладам, а Центробанк к июню может снова повысить ключевую ставку, что служит мощным стимулом для приобретения ипотеки.

Закрытие государственной ипотеки в июне может оказать значительное влияние на сегмент загородной недвижимости, поскольку это была исключительная программа для массового потребителя, позволяющая как купить дом, так и возвести его самостоятельно без подрядчика. Востребованность ипотеки на загородное жилье в текущем году возросла почти в 2 раза (если учитывать прошлый год) и на 5,5% (сравнивая с предыдущим месяцем).

Однако на загородном рынке ценовые всплески могут быть не такими резкими, так как Минстрой заявлял о разработке другой льготной программы исключительно под ИЖС.

Вторичный рынок недвижимости сейчас с замиранием сердца ждет решения Центрального Банка по ключевой ставке, которое ожидается 7 июня. Покупатели спешат дождаться предварительного одобрения кредита до возможного повышения ставки, чтобы застать текущие условия.

Сейчас многие откладывают сделки по заявкам, которые были одобрены, ожидая решения ЦБ. Если ставка останется на уровне 16% или повысится до 17%, то сделки будут отложены.

Несмотря на то, что в мае 2024 года спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья снизился на 2% по сравнению с апрелем и на 24% по сравнению с маем прошлого года, общий спрос на готовое жилье остается выше, чем в начале года. Снижение цен и появление объектов с дисконтом стимулировали реализацию отложенного спроса – многие из тех, кто откладывал покупку, решили воспользоваться благоприятной ситуацией.

Если в июне прекратится действие льготных государственных кредитов на жилье, покупатели могут вернуться на рынок вторички, особенно если станет яснее, как долго ключевая ставка будет оставаться на высоком уровне.

Примерно треть тех, кто сейчас заключает ипотечные договора по рыночной ставке, надеются рефинансировать ее на более выгодные условия в следующем году, когда, возможно, ставки снизятся.

Спрос на первичку вырос значительно в последние месяцы, особенно в сегменте новостроек. Это связано с ожиданием закрытия льготных ипотечных программ, что толкает покупателей спешить с покупками.

Вторичный рынок находится в ожидании решения ЦБ, которое в состоянии повлиять на стоимость ипотеки. Загородный рынок остается привлекательным для покупателей, особенно с учетом возможного запуска другой ипотечной программы для ИЖС. В целом наблюдается положительная динамика на рынке недвижимости, что связано с ростом спроса и незначительным повышением цен.

Дополнительные наблюдения

Эксперты отмечают стабильную ситуацию в Москве, где застройщики готовятся к изменениям в ипотечных программах и предлагают альтернативные варианты финансирования. Ожидается что льготная ипотека прекратится не полностью, а трансформируется в более адресную программу.

Несмотря на вероятное повышение ключевой ставки, эксперты считают, что средняя ипотечная ставка рынка первички будет на уровне 12-13%, что для экономики не считается критичным показателем.

В контексте возрастающего спроса на загородную недвижимость и повышения ставок по вкладам, покупатели все чаще выбирают ипотеку для приобретения участков под ИЖС.

Основные вызовы

Ожидаемое завершение государственных ипотечных программ может привести к уменьшению спроса на некоторые сегменты рынка. Повышение ключевой ставки может удорожить ипотеку и уменьшить количество потенциальных покупателей.

Недостаток рыночных предложений с учетом льготной ипотеки может усложнить процесс приобретения жилья для тех, кто рассчитывает на её преимущества. В целом, ситуация на жилищном рынке остается непредсказуемой. Однако ожидается, что рынок будет динамично развиваться в соответствии с изменениями в ипотечном законодательстве и экономической ситуации.